人口は減るし空き家も増えてるのになんで不動産投資なんてするの?

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※出展:CAPITA

不動産投資に対して懐疑的な人が言うことの一つに、
「日本はこれから人口がどんどん減っていくし、空き家もさらに増えていく。空室が埋まらなかったらどうするの?」
というものがあります。

これに対する答えは、

  1. 「空室を埋める工夫をする」
  2. 「別の不動産を取得するために使う」
  3. 「ビジネスにリスクはつきもの」

という3つを挙げることができます。

1)空室を埋める工夫

この先、人口が減少し空室率も増えていくといっても、いきなり人口がゼロになるわけではありません。

その意味では、人口減少というマクロ現象よりも、福島の原発事故のような突発的大事故の方がリスクは高いと言えます。
福島第一原発周辺の自治体は、まさに人口がゼロになってしまいました。

インターネットや物流の進化、地方の魅力の再発見という風潮もあり、「地方だから借り手が見つからない」とは必ずしも言い切れない状況は整ってきています。
陸の孤島のようなへんぴな場所でも、家賃数千円程度まで下げれば借り手は必ず見つかります。
年間数万円の家賃収入があれば、最低でも固定資産税程度はまかなえます。

もちろん家賃の値下げより先に、

  • 露出の増加
  • 条件面の緩和
  • 物件の魅力を高める

などの空室対策を行う必要があります。

2)別の不動産を取得するために使う

空室になっている不動産を売却して、新たな不動産を取得するための原資として使うこともできます。
購入時に割安な価格で取得できているのなら、購入価格に近い値段で売ることができるでしょう。

どうしても売却したくない場合、または売却先が見つからない場合は、担保として活用するという方法もあります。
不動産担保ローンを使えば、新しい物件を購入する資金を調達することができます。

3)ビジネスにリスクはつきもの

最終的には、これに尽きます。
リスクを言い訳にして行動しない人は、永遠にリターンを得ることはできません。

「人口が減っているから、不動産投資にはリスクがある」
と言っている人は、

  • 「人口が減るから、農業なんてやるだけ無駄」
  • 「人口が減るから、外食産業なんて儲からない」
  • 「人口が減るから、車を作ったって売れない」
  • 「人口が減るから、家電なんて作ったってムダ」

と言っているのと同じです。

人口が減っているからといって、日本人が誰も農業をやらなくなったら、外国人や輸入業者に日本人の生死は握られてしまいます。
人口が減っているからといって、日本人が誰もレストランを開かなくなったら、外食を楽しむ機会が失われてしまいます。
人口が減っているからといって、日本人が誰も車を作らなくなったら、石油などの資源の購入が難しくなってしまいます。
人口が減っているからといって、日本人が誰も家電を作らなくなったら、海外産の家電に市場は支配されてしまいます。

どの分野でも、儲かっている会社もあれば、儲かっていない会社もあります。
不動産投資も同じです。

安全や現状維持を志向するのであれば、無理にリスクを取りに行く必要はありません。
現状維持を志向している人と、ビジネスを志向している人とでは、価値観そのものが異なるので、話がかみ合わないのも当然かもしれません。

お前もな

私の昔の話ですが、大学受験予備校や塾を経営している会社の新卒採用説明会に行ったことがあります。
そのとき、
「少子化やグローバル化が進んでいるのに、東大に合格できる子供を増やしても意味がないのではないですか?」
と発言したことを思い出しました。

じゃあ、お前なんでこの会社の説明会に来たんだよ、と採用の方は心の中で思っていたことでしょう。

当時から10年以上経過しましたが、「東大を出れば安心」と考えている親御さんの割合は減ったかもしれませんが、ゼロになったとは到底思えません。
さきほど、その予備校会社のHPを見たら、生徒数が10年前の約2倍に伸びていました。
マクロでは正しいことであっても、ミクロ視点では必ずしも正しいとは言えない、ということを改めて思い知りました。

ポジショントーク・フリーはありえない

いろいろ書いてきましたが、上記はあくまで不動産投資の世界に身を置いている者の見解です。
いわゆる「ポジショントーク」というやつです。
※ポジショントークとは、ある会社の株式を保有している投資家が、「この会社は将来有望ですよ!」と言うこと。値上がりで利益を得る立場にあり、客観的な意見とは言えない状況。

実際、不動産市場の将来がどうなるか、私には皆目見当がつきません。
私は手元の所有物件で最大限の収益を上げられるように努力するだけです。

これから不動産投資をされようという方は、ご自身の判断基準を持ち、じっくりと検討してから参入されることをおすすめします。