携帯電話に管理会社さんから不在着信が入っていました。
「うわー、設備が故障したとかの話かなー？」
とユウウツになりながらも折り返してみると、投資向け物件の紹介の話でした。
まだ図面も作っていない物件とのことで、いわゆる「表に出てこない物件」というやつです。
ありがたいお話です。
物件の特徴
おおまかな物件の特徴としては、以下のようになります。
- 価格：約800万円
- 間取り：4LDK
- 現況：賃貸中（賃料約7万円）
- 駅徒歩：約10分
- 駐車場：あり（1台）
- 築年数：30年弱
- 固定資産税・都市計画税：4万円弱
- リフォーム履歴：10年前に内装リフォーム。1年前に給湯器交換。
「（家賃1年分―税）÷価格」という単純計算で、約10％の利回りになります。
結論
私は「最低でも単純利回り15％」という投資基準を設定しています。
今回の物件はその基準に合わないので、「見送り」という判断結果を管理会社さんにお伝えしました。
そもそも「賃貸中」の物件では大幅な値下げを期待できませんので、利回りが低くなるのは仕方ないです。
「表に出てこない物件」が出てくる理由
管理会社さんに電話したときに、
「図面があったら送ってもらえますか？」
と訊いたら、
『まだ図面を作っていないので、資料を送ります。』
と言われました。
「表に出てこない物件」を不動産屋さんが紹介する理由の一つとして、表に出す前に誰が買ってくれれば、
図面を作る手間が省ける
というインセンティブもあるのかもしれません。
物件を公開して買い手を募集するとなると、広告費が掛かったり、仲介手数料を片方しかもらえなくなったり、他にもいろいろと面倒はあるでしょう。
「図面無し」の物件であっても、設計図や登記簿や固定資産税証明書があれば、投資判断自体は可能です。
基準をクリアできるような物件であれば、実際に物件の外観や周囲の環境を見に行けばよいでしょう。
物件の内部を見られないのであれば、管理会社さんから写真をもらったり、話を聞くなりすればいいと思います。
