賃貸住宅を借りていて、
「大家さんが敷金を返してくれない！」
「敷金が返ってこないどころか、原状回復の費用まで請求された！！」
こんな経験をしたことはないですか？
この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、
- 入居者さんが負担しなければいけない原状回復費用
- 大家さんが負担しなければいけない原状回復費用
の線引きについて説明します。
借主（入居者）さん、貸主（大家）さん、両者必見です。
貸主が負担するもの
以下は、賃貸住宅を貸している大家さん（＝賃貸人）が費用負担すべき内容です。
壁・天井
- タバコのヤニ（通常のクリーニングで除去できるもの）
- テレビや冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
- 壁に貼ったポスターや絵画などの跡
- 借主所有のエアコン設置による壁のビス穴や跡
- 日照などの自然現象による壁紙の変色
- 壁の画びょう・ピンの穴（下地ボードに影響がないもの）
床
- 家具の設置による床やカーペットのへこみ
- 畳の変色
- フローリングの色落ち（日照・雨漏りなどによるもの）
- 畳の裏返し・表替え
- フローリングのワックスがけ
建具
- 自然災害によるガラスの破損
- 構造により自然に発生した網入りガラスの亀裂
- 網戸の張り替え
設備その他
- 鍵の取り換え（破損や紛失がない場合）
- 耐用年数が到来したことによる設備機器の故障
- ハウスクリーニング
- 台所・トイレなどの消毒
- 破損していない浴槽や風呂釜等の取り換え
借主が負担するもの
以下は、賃貸住宅を借りている入居者さん（＝賃借人）が費用負担すべき内容です。
壁・天井
- タバコのヤニ（通常のクリーニングで除去できないもの）
- 台所の油汚れ
- 結露の放置によるカビ・シミ
- エアコンの水漏れを借主が放置したために生じた壁の腐食
- クギ穴・ネジ穴（下地ボードに影響があるもの）
- 天井照明の跡
床
- カーペットに飲食物をこぼしたことによるシミ・カビ
- 冷蔵庫下のサビ跡
- 引っ越しで生じたキズ
- （借主の不注意による）雨の侵入などに起因するフローリングの色落ち
- キャスター付きのイス等によるフローリングのキズ・へこみ
建具
- ペットによる柱等のキズ
設備その他
- ガスコンロ置き場・換気扇等の油汚れやスス
- （借主が手入れを怠った結果生じた）風呂・トイレ・洗面台の水垢やカビ等
- 日常の不適切な手入れや誤った使い方による設備の毀損
まとめ
あなたが借主さんだったら
- 原状回復の請求書が送られてきた
- 敷金が返ってこなかった
そんな場合には、国土交通省のガイドラインを参考に、「この費用の請求はおかしい！」と主張してみてください。
または、「借主が負担するもの」に該当する行為をしないように日頃注意することで、敷金を丸ごと返してもらえる可能性が大きく高まります。
あなたが貸主さんだったら
- この費用は借主（入居者）さんに請求してもいいのだろうか？
- なんで私が費用を負担しなければいけないの？
と思った際には、国土交通省のガイドラインを参考に対策を練ってください。
個人的な感想
鍵交換や台所・トイレなどの消毒が貸主負担というのは驚きました。
大抵の賃貸物件では、借主が鍵交換費を負担している場合が多いです。
私が札幌でマンションを借りた時、「水回り消毒費」という名目で3万円くらい取られました。逆に、家を貸す場合には「水回り消毒費」を請求させてもらっています。
地域の慣習がガイドラインに追いついていない部分もまだまだあるようです。
ポスターや画鋲の跡が貸主負担だというのも意外です。
私が部屋を借りる時はポスターの跡が残らないよう、養生テープ＋両面テープを使うようにしています。退去の際には、換気扇やキッチンを入念に掃除するようにしています。おかげで、今まで敷金を全額返金してもらえなかったことはありません。
ガイドラインは全体的に借主さんに優しくできている印象を受けました。
貸主の立場としては、
- タバコのヤニによるひどい汚れ
- 台所の油汚れ
- 結露の放置によるカビ・シミ
- クギ穴・ネジ穴（下地ボードに影響があるもの）
このような事象が避けられれば、原状回復の手間も費用も大きく削減できます。
敷金の充当が合理的なのか理不尽なのか、借主と貸主の間で合意ができていれば、退去にともなう両者間のトラブルも少なくなります。
ガイドラインを理解することは、借主と貸主の両者にとってメリットがあると言えます。
※出展：「家賃は払います！更新料は払いません！！敷金は返してください！！！」（鈴木 和幸 著）
