駐車場投資の平均的な利回りはどの程度になるか、あなたはご存じだろうか？
答えは約4％である。
この利回りを聞いて、
「銀行に預けるよりはよっぽどマシだな。」
と思う人もいれば、
「わざわざリスクを取って、たったの4％かよ！」
と感じる人もいるだろう。
１．駐車場のメリット
駐車場投資は、中古戸建やアパート・マンションと比べて「手間が掛からない」というメリットがある。
住宅の場合、退去のたびに原状回復工事を行う必要があり、入居中も設備のトラブルなどがあれば対応しなければいけない。
駐車場の場合は、極端に言えば車を停める場所さえ提供すればよいのである。契約者が解約しても、原状復旧工事は不要だ。そのまま次のお客さんを探すだけだ。
既に土地を持っている人にとっては、アパート等を建てることに比べれば駐車場は初期費用が圧倒的に安いというメリットもある。
なお、駐車場経営のメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく触れている。
「駐車場経営って本当に儲かるの？メリット・デメリットについて」
以下、駐車場経営を始めるのに必要な初期費用や毎月の売上等、利回りの算出根拠について説明する。
２．駐車場にはどんな選択肢があるのか
まず、駐車場経営にはどのような選択肢があるのか。
大きく分けて駐車場経営は2種類に分けられる。
(選択肢1) 月極駐車場
最も手軽に始めることができるのが月極駐車場だ。
この次に説明するコインパーキングとは異なり、機械を設置する必要もない。
アスファルトの代わりに砂利を敷くことで、初期費用を抑えることも可能だ。
ただし、砂利敷きの場合は雑草取りや砂利の補充などのメンテナンスが必要となる。
(選択肢2) コインパーキング
コインパーキングは、月極駐車場よりも開始時に手間が掛かる。機械を設置しなければいけないからだ。
しかし、立地によっては月極駐車場以上の収入が見込める点が、コインパーキングの魅力と言える。
初期費用やメンテナンス費に関しても、コインパーキング運営会社に依頼することで、ほぼ負担なしで始めることも可能である。
ただし、アスファルト工事や古屋解体などの整地費用については所有者の実費負担が必要となる。
３．駐車場に望ましい立地
月極駐車場が向いている場所
月極駐車場の顧客は、近隣の住人や法人が対象となる。
部屋数に比べて駐車可能台数が少ないマンション等が近くにあれば、長期的な顧客を得られる可能性は高い。
ほとんどのファミリー世帯は、複数の車を所有している。
近隣のマンションがファミリー向けマンションであれば、部屋数と駐車可能台数を比較することで需要を予測できる。
部屋数と同じ台数しか駐車できなようであれば、月極駐車場に対する需要は高いと考えられる。
これは近隣に戸建住宅が多い地域でも同様だ。
1台しか駐車できないような家が多く建っている場所であれば、駐車場経営が成り立つ可能性は高い。
そのほか、営業車を多く抱えている会社の事務所が近隣にある場合も、駐車場の立地としては望ましい。
コインパーキングが向いている場所
コインパーキングは、月極駐車場よりも立地選びが難しい。
コインパーキングに何週間も連続で駐車した場合、月極駐車場より割高な料金が掛かってしまうため、近隣住人に利用してもらうのは難しい。
不特定多数をターゲットとした場合も、近隣に集客力の強い施設が必要となる。
運良く有名な寺社仏閣が近隣にあったとしても、混雑する日はせいぜい年に数日程度だ。残りの一年の大半は、閑古鳥が鳴いている状態が続いてしまう。
人気のある飲食店が近隣にあったとしても、その人気が何年も続くとは限らない。
コインパーキングは月極駐車場よりも、立地や運に左右される部分が大きいと言える。
４．駐車場を始めるのに必要な資金
月極駐車場の場合
まずは土地を手に入れる必要がある。
駐車場適地の平米単価を8.5万円と仮定した場合（※）、車一台を停めるために必要なスペース、23平米を購入するには約200万円が必要である。
※「楽待」にて1000万円以下・駅徒歩5分以内の土地を検索。2016/05/16時点での最新10件の平均価格をもとに算出。購入に必要な諸経費は省略。
さらに、土地を更地で購入した場合にはアスファルト舗装がされていないのが普通である。車一台分のアスファルト工事の費用は、高く見積もってもせいぜい20万円程度である。
以上単純に計算して、車一台分の月極駐車場を始めるためには、約220万円の初期費用が必要となる。
コインパーキングの場合
コインパーキングの場合も土地がなければ始まらない。
前述の通り、コインパーキングの適地は月極駐車場よりも条件が厳しい。
駐車場適地の平米単価を18万円と仮定した場合（※）、車一台を停めるために必要なスペース、23平米を購入するには約414万円が必要である。
※「楽待」にて1000万円以上2000万円以下・駅徒歩3分以内の土地を検索。2016/05/16時点での最新10件の平均価格をもとに算出。購入に必要な諸経費は省略。
アスファルト工事費用の金額は月極駐車場と同じ約20万円とする。
その他機器設置工事費に関しては、コインパーキング会社に依頼するため無料とする。
以上単純に計算して、車一台分のコインパーキングを始めるためには、約434万円の初期費用が必要である。
５．駐車場の毎月の収入
月極駐車場の駐車場代金は地域によってかなりの差がある。
月数万円の駐車場代金を確保できるのは、よほど立地が良い場所だけである。
郊外の住宅地で考えた場合、駐車場代金は月5000円～1万円の間になると予想される。
コインパーキングの場合、月極駐車場に比べて倍程度の収入が見込める傾向にある。
単純計算で、月の売上は1万円～2万円の間になる。
ただし、ここからコインパーキング会社への手数料等（約5％）を差し引く必要がある。
６．両者を表で比較
| 月極駐車場 | コインパーキング | |
|---|---|---|
| 立地 | 近隣住人の需要が高い場所。 | 集客力の高い場所。 |
| 初期費用 | 220万円 | 434万円 |
| 固定費 | 税金 | 税金＋手数料 |
| 月の売上 | 5000円～1万円 | 1万円～2万円 |
| 表面利回り | 2.7％～5.5％ | 2.8％～5.5％ |
※車一台分。
７．その他応用編
土地を購入せずに借りる、という手もある。
この場合、土地購入代金が不要となるため初期費用を安く抑えられるというメリットがある。
ただし毎月の賃料（借地代）が発生するため、売り上げ状況によっては赤字となる可能性もある。
家が既に建っている土地を購入するという方法もある。
更地よりも割安に購入できる場合が多く、立地の選択肢も大幅に広がることになる。
ただし、家の解体費用を初期費用に含める必要がある。
コインパーキングを自主管理するという手段もある。
コインパーキング会社に管理を依頼した場合、機器設置などの初期費用が無料になる代わりに、毎月の売上から約5％の手数料が引かれることとなる。
自主管理すれば、この約5％を節約することができる。
ただし、機器の購入費や設置費用および集金や雑草処分なども全て自己負担となる。
８．駐車場にすると固定資産税の負担が6倍に
土地の上に住宅が建っている場合「小規模住宅用地」として扱われるため、固定資産税が軽減される措置（※）を受けることができる。
※1戸につき200平米以下の部分。
住宅を取り壊して駐車場にした場合、固定資産税が一気に6倍に跳ね上がってしまう。
家が既に建っている土地を駐車場として使おうとしている場合は、固定資産税のシミュレーションを入念に行う必要がある。
まとめ
正直言って、3％～5％という利回りは事業としては魅力に乏しい。
駐車場経営は、「好立地に既に土地を持っているが、初期費用はあまり掛けたくない人」に向いている投資手法と言うことができるだろう。
