物件調査をしていると、
- 第1種低層住居専用地域
- 準住居地域
- 準工業地域
などの「用途地域」という用語が出てきます。
不動産業者さんや宅建を持っている人にとっては分かり切ったことかもしれませんが、これから不動産投資を始めようとしている人や、私のように「なんとなく」で物件資料を見ていた人間にとっては、イマイチ良く分からない用語です。
勉強のため、各用途地域の概要をまとめておきます。
以下の引用部分は、「建築基準法の基本と仕組みがよ～くわかる本」（不動産・建築行政法規研究会 著）からの引用です。
都市計画区域とは？
都市計画区域とは、一体の都市として総合的に整備・開発・保全をする区域であり、そのための都市計画を策定すべき区域です。
都市計画は、すでに市街地が形成されている区域（既成市街地）や、今後計画的に開発していく区域を含む地域に指定されます。
一般的に不動産投資で購入する居住用物件は、この「都市計画区域」に立地しています。
準都市計画区域とは？
都市計画区域外であるにもかかわらず、既に相当数の建築物の建築や敷地の増勢が行われ、または行われることが見込まれる一定の区域で、そのまま土地利用を聖女市内で放置すれば将来の都市としての整備・開発に支障をきたすおそれがある区域。
高速道路沿いのサービスエリアなど、何もないところでポツンと開発されているような場所です。
市街化区域とは？
前述の「都市計画区域」は
- 市街化区域
- 市街化調整区域
の二種類に分けられます。
市街化区域とは、
すでに市街化されている区域またはおおむね10年以内に市街化すべき区域。「市街化」とは、建築物が数多く建築されていること。
不動産投資物件の多くはこの「市街化区域」に存在しています。
市街化調整区域とは？
農林漁業用の区域。農林漁業用や公共建築以外の建築物の建築が制限される区域。
「市街化調整区域」では、居住用建物の建築に都道府県知事の許可が必要になります。建築に制限があるため、市街化区域に比べて物件価格が安くなる傾向があります。
12種類の用途地域
前述の「市街化区域」は、12の用途地域に分けられます。
1) 近隣商業地域
近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域。ダンスホール、キャバレー、ソープランド、危険性の高い工場などは建築できない。
「ダンスホール」と「キャバレー」って、2016年現在では絶滅危惧建物のような気もしますが・・・。
とにかく、住居は建築可能な地域です。
- 建ぺい率：60～80％
- 容積率：100～500％
2) 商業地域
商業その他の業務の利便を増資するため定める地域。最も制限の緩い地域の一つで、危険性の高い工場以外ほとんどの建物の建築が可能。
「商業」と言う割には、住居も問題なく建てられます。
- 建ぺい率：80％
- 容積率：200～1300％
3) 準工業地域
環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域。商業地域に次いで制限の緩い地域。ソープランド、危険性の高い工場などは建築できない。
こちらも「工業」という言葉に一瞬身構えてしまいますが、住居の建築に関して制限はありません。
- 建ぺい率：50～80％
- 容積率：100～500％
4) 工業地域
工業の利便を増資するため定める地域。
幼稚園、小中高校、大学、病院、ホテル、劇場、ソープランドなどは建築不可。
同じく「工業」ですが、住居は建築可能です。
- 建ぺい率：50～60％
- 容積率：100～400％
5) 工業専用地域
工業の利便を増資するため定める地域。
最も制限の厳しい地域の一つ。
神社・教会・寺院、診療所、公衆浴場、保育所、各種工場、自動車車庫、自動車教習所など以外は建築不可。
工業「専用」のため、住居は建築できません。
- 建ぺい率：30～60％
- 容積率：100～400％
6) 第1種低層住居専用地域
低層住宅にかかる良好な住居の環境を保護するため定める地域。
最も制限の厳しい地域の一つ。
住宅、神社・教会・寺院、診療所、公衆浴場、保育所、幼稚園、小中高校、図書館など以外は建築不可。
建物の高さが10または12メートル以下に制限されていて、高層マンションなどは建築できません。
- 建ぺい率：30～60％
- 容積率：50～200％
7) 第2種低層住居専用地域
建築できるものは、第1種低層住居専用地域で建築できるものに、小規模な店舗などが加わります。
2階建て程度の住宅に加え、小規模なコンビニや飲食店の建築が可能な地域です。
- 建ぺい率：30～60％
- 容積率：50～200％
8) 第1種中高層住居専用地域
中高層住宅にかかる良好な住居の環境を保護するため定める地域。
高さ制限がないので、容積率を超えない限り4階建以上のマンションも建築可能です。店舗、飲食店、大学、病院などの建築も可能です。パチンコ店などの遊戯施設やホテルなどの宿泊施設は建築できません。
- 建ぺい率：30～60％
- 容積率：100～500％
9) 第2種中高層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域で建築できるものに加えて、店舗、飲食店、事務所などが建築可能。
第1種中高層住居専用地域では、建築可能な店舗の床面積制限は500平米以内ですが、第2種中高層住居専用地域では1500平米以内なら建築可能です。
- 建ぺい率：30～60％
- 容積率：100～500％
10) 第1種住居地域
住居の環境を保護するため定める地域。
自動車教習所、ボーリング場、旅館などの一定規模以下のものが建築可能。
- 建ぺい率：50～80％
- 容積率：100～500％
11) 第2種住居地域
第1種住居地域で建築できるものに加えて、カラオケボックス、マージャン店、パチンコ店などが建築可能。
- 建ぺい率：50～80％
- 容積率：100～500％
12) 準住居地域
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域。
第2種住居地域で建築できるものに加え、営業用倉庫、大規模な自動車車庫などが建築可能。
- 建ぺい率：50～80％
- 容積率：100～500％
まとめ
6）～12）の「〇〇住居地域」に関しては、数値が大きくなればなるほど、建築可能な建物の幅が拡がるようです。
宅建の勉強がしたくなってきました。
