不労所得が欲しいですか?「ふつうの人だからこそできる!確実に不労所得を作る技術」

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「不労所得」という言葉に魅力を感じて、不動産投資に興味を抱く方も多いのではないだろうか。
この記事では、「ふつうの人だからこそできる!確実に不労所得を作る技術(著:林勇介)」という書籍を元に、著者がどのように不労所得を手に入れるようになったかを追跡する。

人口が減ってもニーズはある

人口が減少する今、たしかに部屋は余っています。
しかし、入居者が本当に求めている、ニーズに合った物件は、全然足りていないのです。

※出展:ふつうの人だからこそできる!確実に不労所得を作る技術(著:林勇介)。以下、引用部分は本書から。

不動産投資のデメリットとして語られることの多い「人口減」について、著者は上記のように反論している。
国全体の人口が減っていたとしても、借り手のニーズ自体は細分化されている。
ニーズを満たす物件を提供できれば、空室を恐れる必要はない。

高齢者・外国人・単身者などのニーズに目を向ける

もしあなたが、「リスクが恐くて、投資できない」と考えているのだとしたら、それはあまりにももったいないと思います。
たとえば、単身者用のアパートに関して言うと、現在、ニーズが非常に多様化しています。
高齢者はもちろんのこと、在日外国人の数が増えています。
離婚率の上昇にともなう単身者も増えていますし、一人暮しを希望する障害者の方なども増えています。
にもかかわらず、こうした人たちのそれぞれのニーズに応える物件は、まだまだ数が足りていないのが実情です。
たとえば、神奈川県の川崎では、あえて14平米という狭さにして家賃を抑えたアパートが、建築前から入居希望が殺到し、満室になったそうです。
単身労働者の、「寝に帰るだけ」というニーズを見事に捉えたのだと思います。

筆者は神奈川県川崎市の単身労働者向けアパートを例に出し、ニーズを捉えることの重要性を指摘している。

売却のタイミングは?

私は築年数以外に、以下を基準にして、売却のタイミングを決めています。
1)ローンの残高が少なくなったら売却
2)戸数が少ない物件は早めに売却
3)近隣にアパートが増えてきたら売却
4)古くなったら売却

1)ローン残高が少なくなってきたら売却

借金返済が少ない方が利益は多くなるが、その分税金も多く掛かる。
キャッシュフローや節税の観点からも、ローン残高が少なくなった物件は売却することを著者の林氏は勧めている。

2)戸数が少ない物件は早めに売却

戸数が少ないアパートは、一部屋空きが出たときのダメージも大きい。
例えば、全10戸のアパートでは一戸の空室は全体の10%に過ぎないが、全4戸のアパートでは25%にも相当する。
空室が発生したとしてもダメージが小さい物件の方が、経営上は有利と言える。

3)近隣にアパートが増えてきたら売却

筆者は、競争が激しい地域で無理に戦わないという姿勢を貫いている。価格競争に巻き込まれないためには、賢明な判断だ。

4)古くなったら売却

古くなれば、必然的にローン残債も少なくなるし、近隣の競争も激しくなる。

入居者の一番の基準は「家賃」

入居者が、何を一番の基準にして部屋を選ぶのか?
答えは「家賃」です。
私は、「入居者がその物件を気に入るかどうか」が最優先だと思っていたのですが、実は違いました。
入居者には、まず「いくらまで」という家賃の基準があって、その中で、少しでも気に入るものを探しています。

どれだけ魅力的な物件であっても、家賃がある程度安くなければ、入居者はその物件を検討すらしない。

ファミリー向けはなかなか埋まらない

ファミリー向けのアパートを扱わないのには理由があって、まず、ファミリー向けは住み始めると長いけれど、いったん空き部屋になると、なかなかそれが埋まらないというデメリットがあります。
単身者の場合は、求める条件が比較的単純ですが、ファミリーの場合、家族構成もそれぞれが置かれた状況もバラバラです。
空いた部屋にぴったり合う入居者は、なかなかいません。
そのため、2年以上、空室が続くというケースもザラにあります。
さらにファミリーを相手にすると、メンテナンスコストがかさみます。

本書の著者は、単身世帯に特化する戦略を取っている。
その理由は、「空室期間が短くて済む」からである。

新築アパート空室率83%という危機

2003年10月、自分で造った12世帯のアパートの引き渡しがあったのですが、その時点で入居が決まっていたのが、たったの2世帯しかありませんでした。
当時、私はサラリーマンだったので、知り合いの管理会社に全てを任せきりでした。
このままだと、一ヶ月で約45万円、損をすることになってしまいます。
あとで家の近くの不動産屋に確認したところ、どうやら家賃設定が間違っていたようです。

周辺の家賃相場は約4万円だったのですが、管理会社が設定した家賃は、月4万5千円でした。
5000円の差で、入居者がほとんど決まらない事態に陥ってしまっていたのです。
ところがそんな事態に陥っても、管理会社は全く動いてくれる気配がありません。
仕方なく、私は自分で動くことにしました。
すでに入居が決まっていた2世帯も含めて、家賃を4万円に下げ、いろいろなところを走り回って、自分で動きました。
それが功を奏し、2ヶ月で満室になりました。
しかし、その後、私がこの管理会社を変えることになったのは言うまでもありません。

周辺相場に比べて家賃を5000円高く設定してしまったために、新築アパートのほとんどの部屋が空室になってしまったという経験を筆者は語っている。
その後、家賃減額や複数の客付け業者への訪問という施策を実施して、満室を達成している。

まとめ

私自身、ファミリー世帯に特化して不動産投資を実施している。
その理由は、「入居期間が長くなる傾向があるから」だ。

しかし著者の指摘の通り、一度空室になってしまうと次の入居者を見付けるまで時間が掛かるという点は否めない。
またファミリー向け住宅では、原状復旧費用が高額になる点もデメリットだ。

単身向けとファミリー向けの間で優劣の判断を下すことは難しい。
どちらにも長所と短所があるからだ。

出展

「ふつうの人」だからこそできる! 確実に「不労所得」を作る技術 年収300万円からの「不動産投資」基本から裏ワザまで

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