「土地鑑がないから」と物件購入をあきらめるのはちょっと早い

「不動産を買うなら土地勘のある場所にすべき」というアドバイスを目にすることがある。

中古アパート投資のカリスマ・石原博光さんも、著書「まずはアパート一棟、買いなさい!」の中で次のように書いている。

地方に物件を買うなら、基本的に土地勘のあるところに買った方がいいと僕は思います。
いくら利回りが高くても、まったく見ず知らずの土地に買うのはやめておいたほうが無難です。

「土地勘がある」とは、どの程度その土地を知っていることを言うのだろうか?
長年住んだ場所でなければ、「土地勘がある」とは言えないのだろうか?

「土地勘」という言葉について調べてみた。

「土地勘」と「土地鑑」

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「土地勘とは」でググったら、漢字の誤用を指摘された。

正しくは「土地鑑」

「土地鑑」だと、その土地をよく知っていて、周辺の地理に詳しいという意味になる。
一方、あてずっぽうの「勘」を使った「土地勘」だと、そこに行けばなんとなく、大体分かるという意味合い。

※出典:日本語研究室

私を含む多くの日本人は、「土地勘」と「土地鑑」を混同して使っているに違いない。石原さんもたぶんそうだろう。

「土地勘」という言葉を使ったとき、後者の「あてずっぽうの勘」の意味で使っている人は少ないと思う。前者の「その土地をよく知っていいて周辺の地理に詳しい」という意味で使っている、と考えるのが自然だ。

どのくらい詳しければ「土地鑑がある」と言えるのか?

同じく石原さんの著書「資金300万円でも、アパート一棟、変えました!」には、次のような記述がある。

実家の近くだったり、友人が住んでいてよく訪れたことのある場所だったりしたため、より安心して勝負できた。

  1. 実家周辺
  2. よく訪れる場所

上記2つの場所であれば、「土地鑑がある」といえそうだ。

1) 実家はハードルが高い

土地鑑がある場所を実家周辺に限定してしまうと、さすがにハードルが高い。

何個も実家があるような人はあまりいないだろうし、一つしかない実家周辺に限定してしまうと物件探しの効率が悪いからだ。
また、私のように東京に実家がある人だと、初めての投資から何億・何十億という資金が必要になってしまう。

別書籍になるが「金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資」の中で著者の河田康則さんは、広島の物件の購入に関連して次のように書いている。

広島市には3回勤務があり、トータルで12年住んでいました。

12年というとかなりの期間だ。
長期間の地方出張・単身赴任は、実家と同じ枠で考えたほうがよいだろう。

2) 「よく訪れる場所」の「よく」ってどのくらい「よく」?

もう一つの可能性の 「よく訪れる場所」となると、一気にハードルは低くなる。

どのくらいの訪問頻度・回数から「よく訪れる場所」になるかは不明だが、社会人同士が月に何度もお互いの家を訪問することは考えにくい。せいぜい年に数回レベルだろう。

「年に数回の訪問であっても、周辺の地理や不動産に注意を払っていれば、最低限の土地鑑は身に付く」といえるのではないだろうか。
※かなり強引な理屈だが。

まとめ:「土地鑑がないから」とあきらめるのはもったいない

「不動産を買うなら土地勘のある場所にすべき」というアドバイスを聞いて、「土地鑑のある場所なんて実家周辺くらいしかないよ…」と不動産購入をあきらめてしまうのは非常にもったいない。

購入を決断する前に何度も現地に足を運んだり、役所を訪れて情報を仕入れたり、駅前や幹線道路の発展具合を調べたり、生活に必要なお店が周辺にあるかを調べたり、事前調査を入念におこなえば、土地鑑はいくらでも身に付く。

ちなみに私が物件を購入した場所は全て、上記「2.よく訪れる場所」になる。
そこには親族も知人も住んでいなかったが、条件のよさそうな物件が多かったため、何度も訪問して土地鑑を身に付けた。

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