飯能420万。崖地条例に引っ掛かる物件

物件概要

価格:420万
土地:120平米
建物:86平米
築年:1991年

飯能で3件目に案内された物件は、最近まで倉庫として賃貸に出されていた物件です。賃料は、月35,000円だったとのこと。

価格は最近値下げしたそうです。
※580万円→420万

更なる指値をしてみても良いかもしれません。

埼玉県の「崖地条例」とは?

隣家との境界に2m以上の擁壁があるため、埼玉県の「崖地条例」に当てはまる物件だそうです。
※出展:埼玉県建築基準法施行条例と解説

擁壁の構造は、建築基準法施行令(昭和 25 年政令第338 号。以下「令」という。)第 142 条の規定によるほか、土の摩擦角が 30 度以下(土質が堅固で支障がない場合においては、45 度以下)であって、基礎と地盤との摩擦係数が 0.3 以下(土質が良好で支障がない場合においては、0.5 以下)の場合にも安全なものとしなければならない。

正直、何を言っているかよくわかりません(笑)
とにかく、家の建替え時には擁壁の強度検査や県の認可が必要とのことです。
この条例せいで、土地値が少し安くなっているのかもしれません。

擁壁をぐるっと見回した限りでは、多少スキマが空いてきている箇所はあるものの、割れたり崩れたりしている様子はありません。
大地震など無ければ、数年は大丈夫そうです。

物件調査

基礎・外壁に目立ったクラックはありません。
軒天も塗装すれば、大丈夫そうです。

内部に入ります。
キッチンの扉の立て付けが悪いです。
調整でなんとかなる程度ですが。
必要なリフォーム費は1万円を見ておきます。

ダイニングキッチンの床の劣化や汚れの跡が目立ります。
貼り直しが必要です。
2.5部屋分として15万円のリフォーム費を見ておきます。

風呂場の敷居が完全に腐っています。
取替えが必要です。
5万円のリフォーム費を見ておきます。

脱衣所と風呂場を隔てるアコーディオン式の扉も、滑車部分が壊れています。
交換費用として3万円を見ておきます。

トイレの床・壁・ノブは全部交換が必要です。
リフォーム費は10万円を見ておきます。

階段に一箇所、穴が開いています。
補修費用として1万円を見ておきます。

階段の壁紙は全部貼りなおしが必要です。
リフォーム費5万円としておきます。

2Fの右側洋室、雨戸が開きません。
ドアの立て付けも悪いため、補修費用として2万円を見ておきます。

奥の洋室。床の汚れが目立ちます。
リフォーム費は6万円としておきます。

和室の引き戸を閉めると、上側に2cmくらいのスキマが開いてしまいます。
補修費用として多めに1万円を見ておきます。

エアコン4部屋分で40万円
TVアンテナ代で6万円
畳の表替え費用で12万円
壁紙張替えが5部屋分で25万円

その他もろもろ合計すると、リフォーム費は約150万円
後日、家賃をリサーチして利回りから指値を逆算してみたいと思います
ちょっと離れた場所にある次の物件に向かいます。

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