森林公園500万。リフォーム費は200万円以上

物件概要

価格:500万
土地:119平米
建物:85平米
築年:1975年

移動の連続でロクに食事ができなくとも

飯能から所沢まで西武池袋線で戻り、新宿線に乗り換えて本川越に向かいます。
本川越から歩いて10分弱、「川越市」駅に到着。
「川越市」駅から東武東上線で、森林公園まで移動します。

移動する行為そのものも、不動産を探す行為も、どちらも自分の性には合っている気がします。
朝からサンドイッチ一つしか食べていません、特に苦ではありません。
じっと座ってプログラムを書いたり要件や仕様を考えたりする仕事(昼の仕事)の方が自分にとっては苦痛なので、そのうち不動産の仕事に一本化した方がよさそうです。

物件調査

本日四件目の物件です。
一件目:飯能480万。沈下が気になる
二件目:飯能650万。旗竿地のわりには高い
三件目:飯能420万。崖地条例に引っ掛かる物件

駅からの距離は、歩いて約20分です。
物件の周辺を調査する限り、クラックや不同沈下はなさそうです。
駐車場が無いので、塀を壊して駐車場を作る必要があります。
工事費は50万円ほど見ておけばよいでしょう。

ベランダや窓の格子など、全体的に塗装とサビ止めが必要です。
軒天の塗装も同時にしたほうが良さそうです。
リフォーム費は80万見ておきます。

不動産屋さんと合流しました。
ご自身も賃貸物件を複数運営しているそうです。
リフォームも自社でおこなっているそうで、話が通じます。

玄関のドアは立て付けが悪いので、直しが必要です。
鍵交換とセットで3万円を見ておきます。

キッチンと玄関の床は劣化しています。
張替えが必要です。
2部屋で12万円

居室も壁紙張替えと畳交換が必要です。
20万円くらいでしょうか。

玄関の塀も傾いています。
直すのに50万円くらいを見ておきます。

リフォーム費合計は200万以上は掛かりそうです。
200万で買えないと利回りが確保できません。

見送った方が良さそうです。