100万円から始める中古マンション経営。実例から実質利回りを調べる

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「貯金がない(少ない)から、不動産投資なんてムリ!」

そんな人でも始めやすいのが、「中古マンション」という投資手法です。
別名、「マンション経営」、「マンション投資」、「区分マンション」とも言います。
なお、「区分」という言葉は、マンションという大きな不動産を複数の所有者で分割して所有することから来ています。

各投資手法のメリット・デメリット

不動産投資の手法としては、

  1. マンション
  2. アパート
  3. 戸建
  4. 商業ビル

などさまざまな種類があります。
各手法のメリット・デメリットを以下にまとめます。

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中古マンションの最大のメリットは、やはりその「価格の安さ」です。

市場に出回っている中古マンションの投資判断をおこなう際に、重要な指標となるのが「利回り」です。

実質利回りの算出法

「利回り」とは、投資した金額に対する利益の割合です。
例えば100万円を投資して、毎年1万円の利益が返ってくるのであれば、利回りは1%です。

不動産投資の利回りには以下の2種類があります。

1. 表面利回り
2. 実質利回り

1.表面利回り

表面利回りは、以下の式で算出されます。
gross-yield

インターネットの物件情報や物件チラシに掲載されている「利回り」は、この「表面利回り」がほとんどです。
次に示す「実質利回り」よりも、この「表面利回り」の方が高い数字になるため、物件を売りたい不動産屋さんは「表面利回り」を使う傾向があります。
購入してから後悔しないためには、次に示す「実質利回り」を判断基準として使う必要があります。

2.実質利回り

実質利回りは、以下の式で算出されます。
net-yield

「表面利回り」よりも、この「実質利回り」の方が現実の出費を反映しているため、実態に近い数値となります。
「表面利回り」がいくら高くても、「実質利回り」がマイナス(=赤字)の物件は、避けるのが賢明です。

中古マンションの検索方法

不動産投資物件ポータルサイト「楽待」で全国検索すると、100万円未満でも中古マンションが多数出てきます。

1) 楽待にアクセス

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2) 条件を指定して検索

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【物件種別】で「区分マンション」、
【~価格】で「300万円以下」を選択し、「検索」をクリックします。

3) 表示結果

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610件も出てきます。
多すぎて判断しずらいので、【価格の安い順】で並べ替えます。

4) 価格の安い順で並べ替え

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70万円からの物件が多数見つかります。
ただし、リゾートマンション(※)は維持費が高かったり、入居者が見つけにくかったりという問題点がありますので、普通の街中のマンションに絞った方が良いでしょう。
(※「リゾートマンション」とは、スキー場近くなどにある別荘用マンション)

具体的実例

以下の物件を元に、実質利回りを計算してみましょう。

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「表面利回り:36.52%」と記載されています。
この数値にダマされないように、実質利回りを計算してみます。
実質利回りの算出式を再度確認します。
net-yield

まず分子から計算します。
(35,000円 × 12か月)×(1 ― 0.1)― 30,500円(固定資産税)
347,500円
※固定資産税は不動産会社に問い合わせたところ、約3万円と判明。

次に分母。
1,150,000円(物件価格)+67,500(不動産取得税)+52,500円(登録免許税)+62,100円(仲介手数料)+200,000円(リフォーム費)
1,532,100円
※不動産取得税等はこちらから計算できます。
固定資産税評価額は、固定資産税額3万円に基づいて、土地・建物ともに150万円と仮定。
リフォーム費は暫定的に20万円と仮定。

以上から導かれる実質利回りは、
347,500円÷1,532,100円×100
22.68%
となります。

まとめ

20%を超えるような実質利回りであれば、投資してみる価値はあります。

ただし実際に投資する前には、現地周辺を歩き回って入居者が見つかるかどうか調査したり、空室率を厳しく見積もったり、物件内部を見てリフォームにかかる費用を精査したり、詳しく調べる必要はあります。

諸経費を含めると投資総額は150万円を超えてしまいました。
それでも数千万円の新築マンションに比べれば、「中古マンション投資」は少額から始められることが分かります。


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