中古アパート調査に行ってきた。
前回は千葉県の物件を見に行ったが、遠すぎて運営できる気がしなかった。
今回は神奈川県内の物件を調査した。
※2016年9月現在、筆者は神奈川県在住。
1300万円・築24年・延床119平米・2戸中1戸入居・駐車場1台
本日1件目のアパートの最寄り駅。
かなりうらぶれている。場末感がすさまじい。
駅の北側と南側をつないでいる歩道橋からの眺め。
うーむ。閑散としている。
駅周辺の店はセブンイレブンくらいしかない。
生活利便性は期待しないほうがよさそうだ。
歩道橋を下りてすぐのところに大きなマンションがあった。
※今回の調査対象ではない。
強力な競合相手だ。
立地が海の近くだったため、津波が心配だった。
しかし、この辺りは高い場所のようだ。
軽い津波であれば影響は少ないかもしれない。
物件へ行く道の途中にコンクリート工場があった。
平日だったが、稼動しているようには見えなかった。
生産量を落としているのだろうか。
工場が近くにあると異臭がすることがあるので、もしかしたら客付けに影響するかもしれない。
その後物件にたどりつき、写真を何枚か撮影して、駅まで帰ってきた。
しかし、駅で物件資料と写真を照合していると、別のお宅を撮影してしまったことが発覚した。
間抜けすぎる…。
暑さでうんざりしていたから仕方ない。
まあ、立地も微妙だったし、買い付け対象としては考えられないから、別にいいや。
このまま2件目に向かう。
1280万円・築29年・延床125平米・4戸中0戸入居・駐車場なし
2件目のアパートの最寄り駅。
1件目の最寄り駅とはうって変わって、駅前は繁栄している。これは期待できそうだ。
薬局もあるし、
弁当屋もあるし、
スーパーもあるし、
インド料理屋もある。
ただし、立地がよいと競合も増えるのが世の常。
でっかいRCマンションに、
アパート、
またアパート、
またまたアパート、
アパートだらけ…
入居者獲得競争は熾烈を極めている様子だ。
ちなみに本日の調査対象物件はこんな感じ。
昭和築の割にはキレイな外観だ。
ただし近寄ってみると、
窓上の庇がかなり劣化しているのがわかる。
壁には謎の落書きもあった。
穏やかではない。
恨みを買っているのだろうか…。
階段もかなり汚れているが、
これは掃除や塗装で対処できるだろう。
- 全部屋空室という点
- 駐車スペースがないという点
- 建物の劣化
これらを交渉材料にすれば、多少値下げできるかもしれない。
まとめ
2件目の事務所兼アパートは魅力的だと思うが、融資を受けるには正直キツイ気がする。
現在読んでいる本
いったん、中古アパート投資に対する自らのスタンスを整理した方がよさそうだ。
