実践・今すぐ使える空室対策 メガ大家・不動産のプロ5人に訊く

空室対策は、不動産投資とは切っても切れない関係にあります。
空室問題さえ解決できれば、不動産投資は半分以上成功したと言っても過言ではありません。

この記事では、現役の不動産投資家や不動産経営コンサルタントの話をもとに、空室を埋めるために必要な要素を考えます。

1)管理会社任せにせず大家自身が行動する

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アパート・マンションを経営している不動産投資家の内本氏。
空室を埋めるためには、内見者を増やすことと成約率を上げることの二つが重要、と語っています。
また、管理会社任せにせず、大家自身が行動を起こすことが大事と強調しています。

土日に内覧希望があることが多いので、金曜日に管理会社や客付け会社への訪問や電話をし、案内をお願いする。
月曜日に「この週末に問合せや案内はありましたか」と確認する。
内見後に申込に至らなかった場合は、その理由を聞いて対応策を検討するなど、管理会社任せにしないで、自分でもできることをする

※出展:築26年のアパートの空室対策は何をすればいい?

2)物件の魅力を理解して客付け会社に伝える

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自らもアパートのオーナーで、賃貸経営コンサルタントの雨宮氏。
満室経営のためには、物件の魅力を客付け(仲介)会社に伝えることが重要と言います。

もしも物件の魅力がよくわからない場合は、エンドユーザーに聞いてしまうという手が有効です。物件を選ぶにはかならず理由があり、そうしたリアルな意見や言葉こそもっとも説得力があり、チラシなどを制作する際に積極的にアピールすべきポイントになります。エンドユーザーの声は、強力な営業ツールになり得るのです。

※出展:物件稼働率が落ちない! 実例で見る対策

3)入居者の声に基づいて手書きチラシを作る

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マンションを経営する河合氏。
入居者アンケートに基づいて手書きチラシを作ったところ、空室率60%だったマンションが満室になったと語っています。

入居してくれたお客様に、「実際に住んでみていかがですか?」とアンケートを実施しました。

 すると、下記のような感想が返ってきました。

・駅から徒歩1分なので通学・バイト、とにかく便利。
・大家さんがいて、とても安心です。女の子にもおススメです。
・あたたかくてアットホームなマンションです。もう10年住んでいます!
・大家さんが経営するパン屋さんが敷地内にあり、美味しくて最高!

(中略)

すると、入居率50%を割り込んでいた賃貸マンションが一気に満室になったのです。

※出展:ダイヤモンドオンライン

4)マーケティング視点で企画を練る

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賃貸マンションコンサルタントとして、空室対策の著作を多数持つ尾浦氏。
空室対策には、ターゲットの絞り込みや具体的企画など、マーケティングの視点が欠かせないと語っています。

たとえば、自分の部屋に住んでほしいのが35歳・女性の看護師さんだとしたら、『年収は師長クラスで500万円、帰宅は深夜に及ぶこともあり、服は何着持っていて、食器は何枚持っていて……』というように、まずはターゲットを細かく設定してみましょう。

この場合、オートロックなどのセキュリティが完備されていて、安心して帰宅できる物件であることをPRしたり、キッチンやクローゼットが広いことがより伝わる展示をしたりするなどの具体的なアクションが、ターゲットにとって最適なアプローチであるとわかります

※出展:楽待新聞

5)客付け会社から好かれる大家になる

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空室対策コンサルタントの尾嶋氏。
満室大家と空室大家の差は、客付け会社との関係にある、と言います。

紙ひとえの差は大家さん、不動産管理会社担当者に対する仲介営業マンのイメージで決まる、です。
要は、好き嫌いで決まるんです。

それでは営業マンの好き嫌いとは何でしょう?
それはエリアごとに違いはあるでしょうが一つ共通して言えるのは、営業マンの交渉ごとに対してどこまで向き合って、さらにねぎらえるかどうかです。

※出展:空室対策コンサルタント 尾嶋健信のサイト

まとめ

空室対策には、

  1. 大家自身の積極的な行動
  2. 客付け会社との良好な関係

の両者が必要ということがわかります。

私も定期的に客付け業者さんに連絡を取り、募集活動のお礼を伝えたいと思います。

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