【第1章:調査】

調査
※出展:AVALON ROOFING

「不動産」には、

  • 「マンション」
  • 「アパート」
  • 「一戸建て」
  • 「店舗」
  • 「ビル」

など、数多くのタイプが存在しています。
当サイトでは「中古一戸建て(=中古戸建)」に焦点を合わせて解説していきます。

「中古戸建」に対象を絞る理由は二つあります。
一つ目は、「価格が安い事」
二つ目は、「手間が掛からない事」です。

1) 中古戸建のメリット:価格が安い

「価格が安い」という点だけ見ると、「中古マンション」も魅力的です。

[A] 恐怖のリゾートマンション

スキー場近くのリゾートマンションなど、数十万円で買える物件がゴロゴロしています。

リゾートマンション:ひまわり
(出展:ひまわり湯沢店

リゾートマンション:ホームズ1
リゾートマンション:ホームズ2
(出展:ホームズ

ただしメンテナンスコストを考えると、割に合わない物件がほとんどです。

一例として、以下のようなリゾートマンションの利回りを計算してみましょう。
※「利回り」とは、年間収益(家賃-諸費用)を物件取得費で割ったものです。

価格 10万円
管理費 1.5万円
(入居中は入居者さんが支払う)
修繕積立等 0.3万円
(常にオーナーが支払う)
固定資産税 5万円
家賃 2.5万円
入居率 33%
(一年のうち、八か月は空室)
原状回復費 5万円

※取得時の税金や手数料およびリフォーム費は簡略化のため省略。

リゾートマンション:利回り計算
={10万-12万-3.6万-5万-5万} ÷ 10万
=マイナス15.6万 ÷ 10万
マイナス156%

なんと、マイナス100%以上の逆利回りです。
これでは、持ち続けるほど損失が拡大してしまいます。
リゾートマンションで利益を出すというのは、なかなか難しそうです。

[B] 中古戸建の利回り計算

同様に、以下のような中古戸建の利回りを計算してみましょう。

価格 250万円
管理費 不要
修繕積立等 不要
(自主的・計画的に積み立てる必要あり)
固定資産税 5万円
家賃 6万円
入居率 90%
(入居の四年後に退去。半年空室)
原状回復費 15万円

中古戸建:利回り計算
={64.8万-5万-3.3万} ÷ 250万
=56.5万 ÷ 250万
約23%

このくらいの利回りと年間家賃収入があれば、5年で投資資金を回収できる計算になります。

ところで中古戸建の価格の所で、あっさり「250万円」と書きました。
新築一戸建てでは何千万という値段が普通ですが、中古戸建は数百万円でも十分に購入可能なのです。
もちろん、値下げ交渉や物件状態の詳しい調査は必須です。

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