先日、不動産投資のセミナーに行ってきた。
会場は新宿で、費用は3000円。参加者は自分を含め約10人。年齢層は30代から60代くらいで、男性のみだった。
気づき: 有料・無料問わず(ほとんどの)セミナーは●ソ
無料セミナーだと間違いなくゴ●物件の提案などされるだろうと思ったので、あえて有料のセミナーに申し込んだ。
が、結果的には高額塾の勧誘を受ける羽目になった。有料・無料問わず(ほとんどの)セミナーは時間の無駄だという教訓を得て終わった。
セミナー形式も、講師が一方的に話すだけで、つながりも気づきも得られなかった。
不動産仲間や相談相手を作れれば、と思って参加してみたが、残念な結果だった。
わかりきっていたことではあるが、セミナーに行くよりも、物件調査や購入に時間を費やした方が何倍も勉強になる。
他力本願はろくなことにはならない。
セミナー内容概略をメモったので、3000円の供養のために書き残しておく。
================
目標が具体的でないと人は行動できないようになっている(脳科学)
例)3年以内に3棟取得して家賃収入1000万
区分では、債務超過になることが多い。
講師も中古アパートから始めた。今でも良いと思っている。
ただし中古アパートは融資が通りづらい。
初心者はひよこ狩り(家賃設定で騙す)に注意。管理費を多く取っている業者も。
例)Pr●si、Tat●ru
お金持ちになるにはEまたはBになるしかない(「隣の億万長者」)
不動産投資3つの罠
1)書籍を読んだだけの人
2)無料セミナーで買ってしまう
3)不動産投資の学校で買ってしまう
買ったら危険な物件:
1)新築ワンルーム(節税目的)
シノ●ン「売却時に売れなくてもウチで買いますよ」
土地値以下で買えば損はしない
今は買い手市場への移行期。5〜6年毎に売り手市場と買い手市場が切り替わる。
=融資が付かない時期。
購入、運営、売却で最も重要な部分は、購入。購入で投資の成否の9割が決まる。
効率の悪い投資:
・太陽光発電(マンションの屋上設置除く)
・業者売主のリノベーション再販物件
効率の良い投資:
・戸建
・木造アパート
・一棟マンション
全ては購入価格次第。安ければどんな物件でも儲かる。
積算価格と販売価格の比較は必須。
投資エリア研究も。
国土交通省「新たな住生活基本計画」のポイント。
・若年子育て世代、高齢世代
・既存住宅の活用(20兆円市場)
生活保護&高齢者世帯がどんどん増えていく。生活保護世帯が入居した時も家賃保証は付けた方がよい。打ち切りになることも多いから。
縮小する業界に入ってはいけないが、物件とエリアの選別の方が重要。
不動産投資のリスク:
1)家賃下落
2)物件価値下落
3)空室
4)滞納
5)返済
6)天災
築40〜50年でも、路線価以下なら検討対象。
地方物件でも、駅から近い物件なら可。
実例:茂原の一棟アパート
1080万⇨700万。4為。レインズで元付けを当たっただけで約400万安くなった。
業者の家賃設定は相場から1万円高かった。
賃貸業者が言うには、1人一台の駐車場がないと難しい。
実際に購入した事例:
400〜500万円くらいを3・4割引で買った。利回り20%くらい。
セミナーの後半は、講師が実施している投資塾の宣伝にあてられた。
全4回で24万円。初回だけでも8万円。完全なるボッ●ではないか？
投資塾を主宰することに関して、講師は「他者への貢献がモチベーション」と言っていたが、かなり嘘っぽく感じてしまった。
好意的に解釈すれば、講師は経済的に向上してしまったことで、経済的に弱い人の金銭感覚とズレてしまっているのかもしれない。
「物件調査現地同行サービス(8万円)はなるべく使わないでほしい。手間がかかるので。」とも言っていた。
本当に他者貢献が目的なのだろうか？
セミナー運営を手伝ってくれていたスタッフさんを講師が「アレ」呼ばわりしていたり、申し込んでもいないのに「入門コース申し込みありがとうございます」というワンクリック詐欺みたいなメールが飛んで来たり、かなり勉強になるセミナーだった。
※この記事で取り上げたセミナーはフィクションです。実在する人物・団体とは一切関係ありません。
