部屋の不具合を放置していたら「一部滅失による賃料減額」を請求される可能性がある

家や部屋を貸していてトラブルに巻き込まれないよう、賃貸借契約に関する法律を理解しておきましょう。

※出展：合格しようぜ! 宅建士 2016 音声付きテキスト&問題集下巻[権利関係等]。以下、出展元の記載がない場合は同著からの引用。

「使用貸借」とは、お金を払わないで家や部屋を借りる行為です。
成人した子供が実家に住んだり、親の土地を無料で使わせてもらったり、親戚の家にタダで住まわせてもらう場合などが当てはまります。

ケース	使用貸借	賃貸借
定義	無償での貸し借り。実際に物の引き渡しが必要。（要物契約）	賃料を支払う貸し借り。意思表示の合致で成立。（諾成契約）
無断転貸	貸主の承諾がなければ不可。実施した場合、貸主は契約の解除が可能。	「配信的行為とは言えない特別な事情」があるときは、貸主は契約を解除できない。
費用負担	借主は修理代などを負担する。	修理代などは貸主の負担。
返還・解約	契約で定めた時期に返還しなければならない。期間の定めがない場合は、貸主はいつでも返還を請求できる。	借地借家法の適用がある場合、貸主からの解約の申し入れは、正当な事由があれば可能。
借主の死亡	効力を失う。相続不可。	賃借権は相続人に相続される。
譲渡	貸主が譲渡した場合、対抗できない。	賃借権は登記可能。登記されていれば対抗も可能。借地借家法の対抗要件もある。

賃貸人は賃借人（入居者）に目的物を使用収益させる義務を負います。
使用収益とは、目的物を自らの利益のために使用することです。

賃貸人は、修繕義務を負います。
賃貸人が保存に必要な行為（設備の修理等）を行う時、賃借人は拒むことができません。

賃借人が修理費など（「必要費」と言う）を支出した場合、直ちに賃貸人に償還請求ができます。
賃貸人は、賃借人からの請求に応じる必要があります。

賃借人が物件や設備を改良する費用（「有益費」と言う）を支出した場合、賃貸借終了時にその価値が現存する場合に限り、支出額または増加額を賃貸人は負担する必要があります。
賃貸人は、負担費用として支出額または増加額のいずれかを選べます。

必要費および有益費の償還は、賃貸人が目的物の返還を受けた時から、1年以内に行う必要があります。

賃借人の責任によらない一部滅失（地震で物置が壊れた等）があった場合、賃借人は滅失割合に応じた賃料減額請求をすることができます。賃貸人はこれに応じる必要があります。
物件の残存部分だけでは契約の目的を達成できないとき、賃借人は契約を解除することができます。

宅地又は建物の賃借人は、特約がなければ毎月末に賃料を支払わなければいけません（後払い）。

賃借人は善良な管理者の注意を持って、賃借物を保管しなければいけません。

「善良な管理者の注意義務」とは、業務を委任された人の職業や専門家としての能力、社会的地位などから考えて通常期待される注意義務のことです。

賃借物に修繕が必要となった時、または賃借物について権利を主張する者が現れた時は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しかねればいけません。
ただし、賃貸人が既にそのことを知っている時は通知の必要はありません。

賃貸借の期間が満了した後、賃借人が賃借物の使用収益を継続し、賃貸人がこれを知りながら意義を述べなかった時は、従前の契約と同一の条件でさらに賃貸借をしたものと推定します。
期間の定めのない契約となり、当事者はいつでも解約の申し入れをすることができます。

いわゆる「法定更新」です。

「一部滅失による賃料減額」は知りませんでした。
もし知っていれば、結露による水漏れで退去した埼玉のアパートで
「直るまで家賃タダにして。」
という交渉材料に使えたかもしれません。
交渉がうまくいくかどうかは別の話ですし、いろいろ揉めたりして面倒なことになっていたとは思いますが。