「問題物件なのに次々満室に変えるやりくり大家さん」を読んだ

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牧和博さんの著書、「問題物件なのに次々満室に変えるやりくり大家さん」から一部引用します。

※出展:問題物件なのに次々満室に変えるやりくり大家さん(著:牧和博)

前の持ち主のリスクを引き受けるということ

中古物件が売りに出るのは訳が必ずあります。
いままで見てきてほとんどの物件が、前の大家さんには悪いのですが、どうしていいかわからなかったり、再投資としてこれ以上お金を掛けられないものでした。
今回の物件もそうです。でも、自分が購入したからには同じ建物、同じ立地で勝負をして行くということです。
古い、汚い、空室だらけ、駐車場が足りない。
中古物件を購入するということは、前の大家さんのリスクを代わってやるということなのです。
中古物件の不動産投資のスタートは、マイナスなのです。

物件調査をしていると、
「よくこんなところに住んでいたな!」
という中古住宅にお目にかかることもあります。
だからこそ安値で売りに出ているわけですが、購入しても壊す(立て直す)しかないような物件を買ってしまえば、投資効率が落ちてしまうだけです。

中古物件への投資では、

  • 予想されるリフォーム費は許容範囲内か。
  • 空室を埋める努力をする覚悟があるか。
  • どうしても空室が埋まらなかったら、撤退を決断できるか。

このような予測や覚悟が必要になります。

問題を覚悟する

何の問題もない物件なんか売りには出ません。
そんな物件なんか無いからです。
土地に、建物に、入居者に、取引に、何かしらの問題がある。その前提に立つということです。
そういう覚悟があれば、現実の対応はそれほど難しくはありません。
でも、問題解決とは目先の対処ではありません。
満室にすることが即ち問題物件の解決であり、優良物件に変えることです。

著者の不動産投資にかける意気込みが伝わってくる一節です。
「問題がある」という前提に立つことができれば、何が起きても怖くはありません。問題を解決すればいいだけのことです。

満室か空室かは不動産屋との関係次第

銀行で前の大家さんにお会いしました。収益物件は何棟かお持ちの方で、なぜあんなに空室があったのかを聞いてみたところ、管理の不動産屋さんの担当の方とうまくいっていなかったみたいでした。
いくらいい立地、いい建物があっても、管理してもらう不動産屋さんといい意味での意思疎通がないと、不動産投資はうまくいかないことがわかり良い経験談が聞けました。

空室だらけの物件でも、持ち主が変わるとあっという間に満室になることもあります。
空室が埋まった原因は、管理会社の変更や、新しいオーナーが新しい視点を持ち込んだことなど、いくつも考えられます。
悲観的になり過ぎず、できることを地道に続けていく姿勢が重要です。

初めての借金

初めての融資の時は、必ず銀行とお付き合いのある方の紹介でいかれることをお勧めします。
実は以前、他の物件で同じ銀行に融資をお願いに行ったことがありました。
その時は、その銀行とはまったくの初対面ですから、見事に融資を断られた経験がありました。

銀行の融資の条件は、
・一棟目の物件も担保として入れること
・融資保証会社と団体信用保険に入ること

(6戸中)4戸も空室があったのですが、当時の不動産屋さんの担当の方にがんばっていただいたので、融資の実行の日に満室になりました。

私は借金が怖いので融資を検討したこともありませんが、一般的な不動産投資では借金が必要です。
借金を味方に付けてキャッシュフローをうまくコントロールできれば、年収数千万~数億円も夢ではありません。

本書の中では、著者が初めての借金を申込むために銀行に乗り込んでいく様子が記述されています。
今まで借金をしたことがなく、これから借金をしたいと考えている人にとっては、非常に参考になる内容です。

空室の原因は大家にあり

大家さんになる以上一番大切なのが空室の問題です。
空室が増える物件の原因は大家さんです。
入居が決まるにはまずは不動産屋さんに自分の物件を不動産屋さんに来店されたお客様に紹介してもらわなければ始まりません。
いくら内装をきれいにしたり、家賃を安くしたりしても、私の物件を現地まで案内してもらわない限り、契約はしてもらえません。
ようするに私の物件をお客様に紹介してあげたくなる大家さんになることが空室を少しでも減らすことにつながります。

著者は「空室の原因は大家さんです。」とすがすがしいほどに言い切っています。
景気が悪い、人口減が悪い、空き家が増えているのが悪い、案内してくれない不動産屋が悪い・・・。
他人のせいにしている限り、問題は永遠に解決しません。

まとめ

本書では、著者の奥様へのリスペクトの念がこれでもかというほどに記述されています。
また、シンプルな文章からも著者の真摯な人間性を感じとることができます。
不動産投資が成功するかどうかは、その人の人間性や周囲との人間関係に掛かっているとも言えるかもしれません。

問題物件なのに次々満室に変える、やりくり大家さん

問題物件なのに次々満室に変える、やりくり大家さん

  • 作者:牧和博
  • 出版社:ぱる出版
  • 発売日: 2015-08-24

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