「6000件の退去立ち会いからわかった!空室対策はお金よりアイデアです」を読んだ

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傍島啓介さんの著書、「6000件の退去立ち会いからわかった!空室対策はお金よりアイデアです」から一部引用します。

※出展:6000件の退去立ち会いからわかった!空室対策はお金よりアイデアです(著:傍島啓介)

賃貸住宅を借りたことがある大家は一割未満

お部屋探しをされる方が、どうやってスマートフォンでお部屋を探すのか体験してみましょう。インターネットやスマートフォンの検索の特徴や、絞り込める条件を知らないと、検索に有効な募集条件をつくることができません。

セミナー等にご参加いただいた大家さんに、「お部屋を探したことがある方?」とご質問させていただくのですが、「ある」と答える方は一割にも満たないです。

セミナーに来るような熱心な大家さん達でさえ、賃貸住宅を探したことがある人は一割未満です。つまり、九割以上の大家さんは、お客さんの立場で競合を研究した経験がないということです。
賃貸住宅を借りたことがある人は、それだけで有利な立場に立つことができます。

SUUMOオーナーレポートで競合対策

SUUMOには、オーナーレポートというサービスがあり、「周辺相場レポート」「設備レポート」で、周辺物件と比較することができます。募集条件を決める際の参考やリフォームプランを立てる際の参考にできます。
また、検索率も出るので、募集後に条件を見直す際の参考にすることが可能です。
ただし、このオーナーレポートは、大家さん自身で直接見ることができないので、仲介をお願いしている不動産会社さん経由でお願いすることになります。

以前、私もオーナーレポートを使ったことがあります。
※参考:「SUUMOオーナーレポート無料プレゼントを利用してみた」
(この物件は約9か月の空室期間の後、入居者が決まりました。)

オーナーレポートでは、近所の競合物件と自分の物件を比較して、設備・費用・平均募集期間などを知ることができます。

できる営業マンの条件

入居を決めるためには、できる営業マンとお付き合いすることです。できる営業マンを見分けるのは簡単、約束を守ってくれて、お願いしたことに対して迅速に対応してくれるかどうかで判断します。
これができない営業マンは、契約も決められません。
逆に、できない営業マンは、入居が決まらない理由を並べる営業マンです。決まらない理由はもちろん重要なのですが、そこをどう改善やフォローをしていくのか提案ができるかが重要です。

本書も、客付け業者の重要性に関して言及しています。
もはや、優秀な営業マンとの協力関係なくして、満室経営の実現は難しいようです。

個人的には、依頼内容に迅速に対応してくれない不動産屋さんを、一方的に「できない営業マン」と決めつけてしまうのは、ちょっと横暴な感じもします。
「できる営業マン」は、「できる物件」「できる大家」に注力する傾向があります。不動産屋さんが迅速に対応してくれない原因は、もしかしたら大家や物件の方にあるのかもしれません。

宣伝と割安感

最近、よく「きれいにリフォームやリノベーション工事をしたのに入居が決まらない」というお話を耳にします。今の時代、どこの物件もきれいにしているのは当たり前です。
1)どんなに良い商品(=物件)をつくっても、その物件のよさを伝え、知っていただかなくては入居は決まりません。できるだけ多くの人に良い物件があることを知っていただく必要があるのです。物件の宣伝をしていますか。
2)どんなに良い商品(=物件)をつくっても、その価格(=家賃)がその物件に見合ったもの、できれば割安感がなければ入居は決まりません。物件に割安感はありますか。

物件がきれいなことは最早当然のことで、宣伝活動や割安感が伴わなければ空室は埋まりません。

アピールポイントがないなら作れ!

「物件のアピールポイントは何ですか」この質問をすると、答えられない大家さんと、「特にないです」という大家さんが過半数を超えます。
アピールポイントも答えられない物件を入居者さんに勧められますか。
アピールポイントは、必ず何かひとつはあります。
駅に近い、近隣の同じ間取りの物件よりも面積が広い、防犯対策万全、ベランダが広い、日当たりがいいなど、例を挙げるとキリがありません。入居者さんの立場に立って自分の物件のアピールポイントを見つけましょう。

それでも、どうしてもアピールポイントがないというのであれば、アピールポイントを作りましょう。
エントランスに四季折々のお花を飾って花のあるマンション、インターネット回線を設置してインターネット使い放題のマンションなど、大家さんのアイデア次第で考えることができます。

「アピールポイントがない物件を入居者さんに勧められますか?」と著者は大家に問いかけます。至極まっとうなことを言っているだけですが、不動産投資を不労所得と決めつけているような大家にとっては、耳の痛い一言でしょう。

ひるがえって、私の現在の空室物件のアピールポイントを考えてみました。

  • 温泉地まで15分
  • 都市中心部まで15分
  • 徒歩圏にスーパーが2軒、コンビニ多数、総合病院、幼稚園、小・中学校、図書館あり
  • 山が近い
  • 緑が豊富
  • 風光明媚
  • 朝は野鳥の声で目が覚める
  • 近所に桜並木
  • プライバシーの確保できる一戸建て
  • ペット飼育可
  • 割安な家賃
  • 庭が広い

このような内容が浮かびます。

ちょっと多すぎる気がします。
一つか二つに絞り込んで、チラシを作ることから始めたほうが良さそうです。

まとめ

不動産投資は完全な競争社会です。
自分の物件を差別化してお客さんを獲得できない大家には、撤退の道しか残されていません。


空室対策はお金よりアイデア

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