空室が埋まった理由:築30年超の中古戸建の空室対策に最も必要な3つのこと

2016年2月から空室が続いていた神戸の貸家に、入居申込が入った。
空室期間は2月~6月の約5か月となる。

この記事では、築30年という古い中古戸建で入居者を見付けるためのコツ・空室対策の要点を伝えたい。

1)適正な家賃

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入居者が賃貸物件に求める条件はいくつもあるが、最も重要な要因は「家賃」だと断言できる。

空室率が高まっている現状においては、自分の物件と似たような条件の競合物件が必ず存在している。それらの競合物件の家賃と比較して自分の物件の家賃が割高なら、内見客を呼び込むことさえ難しい。まずは、周辺の家賃相場に合わせる必要がある。

私の事例

私の物件を例に挙げると、前回募集時(2012年)は周囲に割安な競合が存在していなかったこともあり、比較的高額な家賃を設定することができた。しかし、今年(2016年)に入ってから周辺家賃相場を検索すると、前回の家賃から一万円以上相場が下がっていることが分かった。

そうは言っても、家賃を一度引き下げれば再度値上げするわけにもいかない。ひとまずは様子見ということで、前回の家賃のままで募集を出した。しかし、募集開始から三か月弱(※)が経過しても、内見申込みが一件もなかった。
※入居者の退去は1月末だったため、退去する前の1月頭からインターネットに募集を出した。

このままではマズイと思い、3月末からは家賃を一万円下げ、敷金も一か月分減額して募集を再開。すると内見申込みが次々と入るようになった。

2)適正なリフォーム

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原状復旧条項を契約書に組み込んでいたおかげで、入居者が退去時に壁紙の張り替えを実施してくれた。

ただし、壁紙張り替えを実施してくれた箇所は一部の部屋のみで、他の部屋は壁にタバコのヤニや手垢が染み付いていた。
また、入居者が厳冬季にブレーカーを落として数日家を空けてしまい、給湯機が破損していた(※)。
※管理会社の管理責任となるため、管理会社が修理業者を手配して無料で修理してくれた。

これらの汚れている部分や、壊れた設備のリフォームが必要だった。

私の事例

今回の空室対策で掛かったリフォーム費用は約50万円。

この費用には、ベランダ補修の約20万円、キッチン床張り+αの10万円強と、比較的大きな出費が含まれている。
入居者が一年住んでくれれば元が取れる計算なので、それほど無茶な出費ではないと考えている。

以下は、今回の空室対策で実施したリフォーム作業の内訳。

  1. ベランダ防水工事
  2. 押入れ床板交換
  3. キッチン床張り
  4. 給湯器修理
  5. 階段に手すり設置
  6. 出窓の雨漏り補修
  7. 玄関鍵交換
  8. 玄関前排水口交換
  9. センサーライト設置
  10. 玄関敷居補修
  11. シャワートイレ設置
  12. トイレタンク補修
  13. トイレタイル補修
  14. トイレットペーパーホルダー掃除
  15. トイレドアノブ交換
  16. その他ドアノブ調整
  17. シーリングライト設置×3
  18. 風呂場カビ取り
  19. 風呂場コーキング補修
  20. 洗面所床掃除
  21. 洗面所フタの補修
  22. 洗面所蛍光灯交換
  23. リビングとキッチンの間に遮熱カーテン設置
  24. キッチンタイル補修
  25. キッチン収納中板カッティングシート貼り
  26. 換気扇掃除×2
  27. 和室ペンキ塗り×3
  28. 和室調湿剤設置
  29. 和室いぐさシート設置
  30. 窓掃除
  31. 敷居滑りの補修
  32. フスマ高さ調整
  33. 雨戸補修
  34. 畳のタバコ焼け補修
  35. 壁のひび割れ・穴埋め
  36. スイッチカバー交換
  37. 雨よけ天井補修
  38. 庭掃除
  39. 庭木伐採
  40. 防草シート設置
  41. 雨どい掃除

※1.~5.は業者に発注。残りはDIY。

3)協力的な仲介業者

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一般的な消費者が賃貸物件を探す際、まずは不動産業者・仲介業者に連絡を取る。

不動産会社を通さず、大家自ら入居者募集を行なっているサイトも増えてきたが、まだまだ知名度は低く、登録物件は少ない。内見者・入居者を見付けるためには、仲介業者に物件を宣伝してもらう必要がある。

私の事例

前述の家賃等値下げを実施した際、それまで専任媒介(※1)を依頼していた業者(A社)との契約を一般媒介(※2)に変更。複数の不動産業者を訪問した。
※1「専任媒介」:入居者募集を一社の不動産業者に一任すること。
※2「一般媒介」:入居者募集を複数の不動産業者に並行して依頼すること。

最終的に入居者を決めてくれた仲介業者は、リフォーム業者が紹介してくれた不動産会社(B社)だった。

今回の空室期間では、入居が決まるまでに内見は全部で5件あった。そのうち4件は、B社が連れて来てくれた。家賃値下げの影響もあったかもしれないが、やる気のある優秀な仲介業者が見付かると、内見者は一気に増えるということを実感した。

ただ、内見客は来てくれるものの、入居決定までにはなかなか至らなかった。

5月のGWを超えても空室が続いていたため、更なるテコ入れが必要と判断。B社には、「さらに五千円家賃を値下げしても良い」という意思を伝えておいた。
もともと、空室期間が半年を超えるようであれば、再度値下げしようと考えていたからだ。

前回(2012年)の家賃と比較すると1万5千円の下落となるが、空室のまま何か月も遊ばせておくよりはマシだ。また、前回の入居で購入費はほとんど回収できており、値下げは苦ではない。

結果的には、この家賃値下げ権限を利用して、B社が入居契約を取り付けてくれた。

まとめ

中古物件で空室を埋めるためには、

  1. 適正な家賃
  2. 適切なリフォーム
  3. 協力的な仲介業者

この3点が必要と言える。

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この記事があなたの空室対策に少しでも役に立てば、ありがたい。

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