相見積もりで19万円得をした。物件状態確認の旅

物件の状態確認と不動産屋さんへの一年ぶりのご挨拶のため、埼玉を巡業してきました。


6時起床。
7時半の電車で出発しました。

物件A:外観確認

9時半ごろ物件Aの最寄り駅に到着しました。

前回来たのは一年以上昔のことです。
地面がデコボコしていた駅前のロータリーが、平らに整地されていました。
町に劇的な変化は見られません。
安定はいいことです。

20分ほど歩いて物件に到着しました。
周りを一周して状態を確認。

軒裏の塗装や、板のハガレが1年前より進んでいるように見えました。
1年住んでくれてありがとうの意も込めて、直すことにします。

(ToDo)週明けにでも、雨漏りを直してくれた業者さんに連絡。

追記

30万~60万くらいの見積もりが出てきました。相見積もり中です。
その後、足場を組まずに15万円くらいでやってくれる業者さんが見つかりました。そこに発注して直しました。

物件A:管理会社さん訪問

入居者さんに特に事前連絡もしていないので、突撃訪問はよしておきました。
そのまま駅前に戻ります。

管理会社さんを訪問しました。
日頃の感謝の意を込めて、お土産のお菓子を渡しておきました。

不動産屋さんは現在、5年に一度の宅建免許の更新作業中だそうです。
後継者が決まったようで、嬉しそうな表情でした。
後継ぎは息子さんなのかもしれませんが、お子さんがいない場合も考えられるので、「良かったですね」とコメントするだけにしておきました。

以下2点について相談しました。

  • 軒裏工事
  • 浄化槽

軒裏に関しては、入居者さんに不動産屋さんからお伝えしていただくようお願いしておきました。

できれば工事業者さんとの連絡から手配までやっていただけるとありがたいのですが、年間数万円の管理料でそこまでお願いするのも心苦しいです。

浄化槽に関して、
(私)『業者さんからメンテナンスに関する請求がないのですが、大丈夫でしょうか?』
という相談したら、
「浄化槽のメンテナンスは入居者さんの責任範囲だから、大家さんは気にしなくて大丈夫。」
と言われ、納得しました。

埼玉県のHPにも「浄化槽の法定検査は使用する方の義務です」という記載がありました。

「軒裏の直しは貸主がやります。ところで浄化槽点検してます?」という話を、不動産屋さんから入居者さんに伝えてもらうことにしました。

(不動産屋)「それじゃこれから現地行きますか?」
と不動産屋さんが言い出しました。
(私)『もう、行ってきたので大丈夫です。この後、別の場所に用事もありますので。』
と丁重にお断りしました。

入居者さんと会うのはそこそこ体力・精神力を使うので避けたいものです。
それに、入居者さんに事前に「行きます」と伝えていないのに、いきなり大家が現れたら向こうも迷惑でしょう。

バス移動

次に行く場所の話をしたら、
(不動産屋)「秩父鉄道よりも、東松山からバスで行った方が速いんじゃない?」
とアドバイスをいただきました。

なるほど。そうかもしれません。

検索してみると、バスは30分に一本くらいあるようです。
東松山から「免許センター行き」バスに載りました。
バスを待つ時間は15分ほどでした。
乗車時間は30分くらい。見事、目的の駅に到着できました。
確かに、秩父鉄道よりバスの方が楽です。

駅ビルでゆっくり昼食を取ることも出来たので、情報を教えてくれた不動産屋さんに感謝です。

物件B:外観確認

12時半:昼食後、電車に乗ります。
物件Bの最寄り駅に到着しました。

こちらも駅前に特に大きな変化はありません。
しいて言えば、

  • 物件までの道すがらにコンビニが出来ていたこと
  • 役所が工事中なこと

くらいです。

12時50分:物件周辺に到着しました。
こちらも周囲を一巡り。
特に大きな異常はなさそうです。

物件の駐車場に車が止まっていません。
入居者さんは不在?
「排水の件で工事業者さんと13時半くらいにお邪魔します」
と事前に伝えておいたはずなのですが。

ピンポーン、と呼び鈴を鳴らすと入居者さんの親御さんが出てこられました。
お近くにお住まいで、入居者さんの代わりに立ち会ってくださるそうです。

お土産をお渡しし、
(私)『業者さんを複数呼んでいるので、合計で1時間くらいは掛かると思います。』
とお伝えしました。

物件B:下水道業者さん(業者C)

1社目到着。
1ヵ月くらい前に応急処置をしてくれた業者さん(業者C)です。

今日はこの前に高円寺で仕事してたらしく、高速で駆けつけてくれました。
高速道路代やガソリン代やら、申し訳ないです。

台所、トイレ、お風呂の水を流して、異常ないことを確認します。
業者さんは、お風呂の水をものすごい勢いで出しっぱなしにしたまま、家の裏まで悠々と歩いていきます。
水道料金が加算されてしまうから、私としては入居者さんに申し訳ない気持ちで一杯なのですが、彼は淡々としています。
この時点で、ちょっと嫌な感じがしました。

(業者C)「トイレの排水は家の裏に別系統で行っているのかもしれません。排水官の継ぎ目に植物の根っこが入り込んでいるのでは?」
とのことです。

概算料金を聞くと、
(業者C)「コンクリートを掘ってみないと分からないが、20万円くらい見ておいてほしい。」
と言われました。

なんと!高すぎ・・・。

(私)『検討します。』
とお伝えして、次の業者さんを待つことにしました。

物件B:下水道業者さん(業者D)

10分ほど待って、次の業者さん(業者D)が到着しました。
さっきの業者さんからの受け売りで、
(私)『排水官の継ぎ目に植物の根っこが入り込んでいるのではないでしょうか(コピペ)』
という話を伝えてみました。

(業者D)「トイレ側のマンホールが見えないのが怪しい。」
ということで、トイレの目の前の石やら土やらを掘り始めました。

発掘すること約10分、マンホールが姿を現しました。
その間、ワタクシは見てるだけでした。下手に手伝って邪魔になるよりはマシか、と自分に言い聞かせます。

マンホールを空けると、直径約1メートル、深さ約1.5メートルの巨大な穴が姿を現しました。
マンホールの中に植物の根が伸びていて、フロ側からの排水口の出口をブロックしています。これが詰まりの原因のようです。
根っこをスコップで取り除いてもらいました。
ゴミとなった根っこをほったらかしにするわけにも行かないので、入居者さんの親御さんにお願いしてゴミ袋をもらいました。

業者さんは、排水管の中をマジックミラーのようなものでのぞいています。
パイプの中で根っこが張り出していないか、確認しているようです。

トイレ側マンホールの近くに生えている植物は、
(業者D)「処分したほうがいいでしょう」
というアドバイスをいただきました。

結局その場で問題解決してしまいました。
費用をお伺いすると、
(業者D)「ん~~。6,000円くらいでいいよ」
とのこと。

激安です。一社目の業者さん(業者C)の30分の1です。
やはり、複数社による相見積もりの効果は絶大です。

一社目の業者さん(業者C)の読みがことごとく外れた原因は、

  • 経験の差
  • 夜間の応急処置の際の先入観

の2点にあったと思われます。

2社目の方(業者D)は、物件の近所の業者さんでした。
物件周辺の状況に詳しかったのかもしれません。

また、1社目の業者さん(業者C)は夜間の応急処置に来た時の印象が強く、まさかマンホールがトイレの目の前の土の中に隠れているとは予想だにしなかったのかもしれません。

排水問題はひとまず根本解決しました。、
しかし、入居者さんの親御さんから、

  • テレビが映らなくなるときがある
  • トイレのバー(水を流すレバー)が戻らない

というご相談を受けました。
(私)『対応します』
とお約束をしておきました。

問題は次から次へと出てくるので、出来れば入居者訪問は控えたほうが良いかもしれません。
予算範囲内でやれることは対応しようと思います。

物件B:管理会社さん訪問

その後、物件Bの入居者募集でお世話になった不動産会社さんを訪問しました。

管理業務を委託してもいないのに、何回も入居者さんから連絡が行ってしまっていることをお詫びします。
また事前に、
「管理業務をお願いしたい」
とお伝えしていたので、その話もしました。

通常の管理業務であれば、

  • 入居者さんから管理会社に家賃振り込んでもらう
  • 管理手数料引いた分を大家の口座に振り込んでもらう

という手順ですが、本件はすでに私の口座に入居者さんから直接家賃を振り込んでいただいています。

このため、私から管理会社さんに1年分の管理手数料を振り込むという形での業務委託を結びました。

管理手数料は家賃の5%。一般的な相場です。
業務としては、

  • 入居者さんからの連絡の一時窓口になってもらう
  • 工事業者の立会いが必要であれば立ち会ってもらう

の2点がメインです。

早速、

  • TVの映りが悪い件
  • トイレのレバーの件
  • 玄関脇の植物撤去の件

を相談しておきました。

TVに関しては、
(管理会社)「テラスハウスは共同アンテナだから、一度管理組合に相談してみてください。」
と助言をいただきました。

追記

管理組合の連絡先が分からないので手紙を送っておきましたが、音信不通でした。管理会社さん手配の電気屋さんに修理に入ってもらいました。費用は1万円でした。
トイレのレバーに関しても、下水排水問題を解決してくれた業者さんに依頼しました。費用は3,500円でした。
植物撤去に関しては、管理会社さん経由でハウスクリーニング業者に依頼しました。費用は15,000円でした。

次の物件

その後、管理会社さんから投資用物件の話を伺いました。

  • 売値1000万
  • 3DK×4部屋(3部屋空室)
  • 鉄骨造
  • 利回り想定約17%

とのことです。
まさに次の物件として考えていたような物件です。

ただ、今年の春にまた物件を購入したばかりで、手持ちの現金が少ないです。
(私)『1年後だったら良かったんですが・・・』
と丁重にお断りしておきました。

下水工事の一社目の業者さん(業者C)に、
(私)『額が大きいので、発生ベースで連絡します。わざわざ足を運んで頂いてすみません』
と連絡しておきました。

15時、管理会社さんの事務所を出ます。

これで一通り終わりました。
その後、新宿で飲み会に参加しました。

  • 一滴八銭屋
  • シャモロック

と、ハシゴ。

もう働けません。

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