家賃収入で月100万円を超えたいなら余計なことはするな!寺尾恵介さんセミナー in 東京国際フォーラム

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東京国際フォーラムで開催された、サンワード貿易主催の不動産投資セミナーに行ってきました。
不動産投資家・寺尾さんの話が無料で聴けるということを前日に知ったため、ギリギリで申し込みました。

自己紹介

※以下、セミナー内容です。
12年前に不動産投資を始めた。
始めた当初は、損害保険会社でサラリーマンをしていた。富山・石川県の物件から始めた。
専業大家になってからは8年。
不動産投資のブログも12年続けている。

月100万円の家賃収入でリタイヤする

今回のセミナーのテーマは「月100万円のキャッシュフローでリタイヤすること」と仮に設定しておきます。
「リタイヤ」という言葉は、いつのまにかポジティブな意味で使われるようになった。

私も、不動産投資を始めた頃の目標は「月100万円」だった。
ちなみに「月100万円」を現金でやろうとすると、表面利回り12%・実質利回り10%と仮定して、1.2億円が必要。
普通の人にとって、「現金1億円」という額は現実的ではない。私が不動産投資を始めたときも自己資金は850万円だった。

フルローンで1億円の物件だと、キャッシュフローの手残りは月20万円くらい(月の家賃収入が800万円あっても、借金の返済と固定資産税の支払で半分くらいは出なくなってしまう)。月100万円の家賃収入が欲しいなら、1億の物件が5棟必要になる計算。

融資・金利について

最近の傾向では、「融資を受けられる金額」で売買が成立するケースが多くなっている。つまり、当たり外れが少なくなってきている印象。大きく損することもなければ、大きく得をすることもない。売却一括査定などのサービスも増えており、価格の異常値は発生しにくくなっている。

金利はスルガ銀行だと3.5%とかが普通なのに、SMBCで4年間固定0.6%というローンを見たことがある。ただし、SMBCの場合はそれなりに高い物件でないと融資そのものが受けられない。

フルローンで不動産投資をすると返済比率はキツくなる。表面利回りとローン
金利との金利差を「イールドギャップ」と呼ぶが、安全のためにはこのイールドギャップで最低6%は欲しい。

保有物件に担保余力があれば、二番抵当を入れたり、根抵当に設定することでも資金調達は可能。

月100万円のメガ大家になる方法は「一本道」

不動産投資家は、次の3段階に分けられる。
1) 初心者
2) メガ大家
3) 事業者

「メガ大家」は、
・月のキャッシュフローが100万以上。
・自己資金が数千万円ある。
こんな人たち。

「事業者」は、
・「全空」(全室空室)の物件を買って自力で埋められる。
・土地から探してきて、企画もして家賃の高い物件を作れる。
・商業ビルや事務所などにも手を出せる。
こんな人たち。

初心者からメガ大家になるには「一本道」(一つの方法しかない)。
Amazonで売れている白井さん(「元外資系サラリーマンの家賃年収1億円構築術」)とか河田さん(「金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資」)の本にもあるように、信頼できるアドバイザーの言う通りにやるのが一番の近道

優秀な人ほど、「みんなと同じことしていて大丈夫だろうか?」と思いがちだが、みんなと同じで問題ない。

ビジネスに必要なものというと、
1) ヒト
2) モノ
3) カネ
の3点があるが、(初心者は)物件情報=「モノ」から入る人が多い。
実際、もっとも重要な要素は「ヒト」。信頼できる先輩だったり、コンサルタント、大家仲間、不動産会社など。「買いたいと思っているのに買えない」というののは、「ヒト」から入ってないから。

事業者にとって「現金1億円」は普通のこと

事業者が金融機関から融資を受けられるのは、事業運営実績があるから。

事業者の大家さんの話を聞くと、
「私が不動産投資を始めたときの自己資金は、1億円くらいでした。」
という人も結構いる。
普通の人がセミナーでそんな話を聞くと、
「うわぁ・・」
「私の参考にはならないな。」
と、引いてしまう。

20億円以上の資産規模を持つ大家さんは、普通に1億くらいのキャッシュは持っている。決算書を金融機関に持っていくには、自己資本比率が20%は必要。すると自然にキャッシュを持つようになる。

キャッシュを手元に確保する方法として、物件売却は重要な手段。「売却」と「キャピタルゲイン」はイコールではない。

購入してから10年で売却するケースを考えてみる。
築年数がたてば価格も下がるが、残債が減っていれば売却でキャッシュフローは出る。借金の返済速度と、物件価値の下落速度の差が現金になる。物件価値の下落速度をいかに抑えられるかが重要になる。

ちなみに私は、平均すると物件購入から6年~8年で売却している。

できるだけ早く法人化した方がいい

法人化について書かれている本は大抵税理士さんが書いたもの。節税メリットについての話が中心になってしまう。不動産投資家の立場から言えば、できるだけ早く法人を作った方がいい。

金融機関から融資を受けるにも最低3年の決算書が必要になる。

税理士への報酬が年間40万から50万円かかるし、法人住民税の均等割も毎年8万円くらいかかるが、事業者としての融資を引けるメリットがある。個人の融資枠を使いきったあとは、事業者として融資を受けるしかない。

負の修繕積立金

地方の一棟物件で大規模修繕が必要なものは、資産価値としてはマイナス。

例えば、築20年の物件で、修繕積立金が15年分しかない場合、5年分の「負の修繕積立金」があることになる。
大規模修繕の前に「売り逃げ」する人は結構多い。

不動産の価値の構成要素

・立地
・築年数
・間取り
・収益
・名称
・買いやすさ
・設備
・入居者のマナー
など。

間取りであれば、50平米の3DKよりは、50平米の1DKの方が価値が高い。
敷金礼金をゼロにして家賃を少し高くした方が、収益上は良く見える。
修繕履歴や図面などの情報が揃っていた方が、買い手にとっては買いやすい。

建て直さないと変えられないようなものもあれば、お金をあまり掛けないで変えられるものもある。

購入の際には、雑草や邪魔な木が生えていたり、ゴミが散らかっていたりするような、「のびしろ」のある物件を買った方がいい。

コミュニケーションで競争に勝つ

管理会社にとって上位10%の大家さんになること。そうすれば空室も埋まりやすい。
上位10%の大家さんになるためのコミュニケーションには、3つの要素がある。

1)管理会社にとって優良な顧客になる

管理会社や不動産屋にとって、優良な顧客になる。
お金をたくさん払えばいいというわけではない。
レスポンスが早いとか、めんどくさくない大家さんだとか、そういった要素も大事。

2)尊敬される大家さんになる

一所懸命で、知識を学ぶことに貪欲で、ヒューマンスキルの高い大家さんには、管理会社も敬意を払って対応してくれる。

3)キャラクターを演じる

大家さんという職業は、素になりやすい職業。
お客さんに接することが少なく、お金を払う立場になることが多いので、偉そうな態度を取ってしまいがち。
「良い人」「明るい人」「器が大きい人」みたいな人物像を常にイメージして、アクターとして演じてください。

まとめ

寺尾さんは、セミナー等でとても話慣れている様子でした。
参加者に質問や挙手を促しながら話す内容を決めるようなスタイルで、筋書きなしにも関わらず、話の流れもスムーズでポイントが明確でした。
マルサの女の話など、笑いを誘うようなエピソードも要所に盛り込まれていました。

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