4年間で家賃相場が15%下落した件

shinkobe

空室を埋めるために神戸に来ています。

ヤマト便とレンタカーの組み合わせは最強。引っ越し費用は14,000円。

埼玉で借りていた物件で水漏れが発生し、修理時期がいつになるか全く分からないでした。
思い切って賃貸契約を解除し、神戸に引っ越しました。
引っ越し費用は14,000円でした。

(内訳)
レンタカー:5,000円
送料:9,000円
※新幹線での移動費15,000円は除く。

水漏れ起因の退去なので、2年未満の退去の場合の解約違約金も、ハウスクリーニング費用も免除してもらえました。
半年前に引っ越したばかりなので、新しい家具・家電は特に必要ありません。
15箱くらいのダンボールを「ヤマト便」を中心として発送したところ送料は約9,000円と、激安で済みました。
※1箱あたり600円強

布団と毛布だけは翌日に使いたかったので、「宅急便」で送りました。
この2点だけで3,000円くらいしたので、布団と毛布も「ヤマト便」で送っていたらさらに2,000円くらい安くなっていたかもしれません。

結局、全ての荷物が翌日の16時には届きました。
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全部「ヤマト便」でも良かったかもしれません。
埼玉県から兵庫県までたった一日で届くとは。ヤマトの物流網は化け物か。

家賃相場は約15%下落。競争激化する賃貸市場。

空室になった物件の競合を調べるため、賃貸物件サイトで最寄駅を検索してみました。すると、競合は4件もありました。
※4年前には競合は1件のみ

家賃相場も、4年前に比べると約15%は下落しています。
投資家の数が増えたようです。
こうなってくると、「駐車場なし・坂道多し」の私の物件には厳しい状況です。
私の物件は築年数や設備の面でも競合におくれを取っているので、なるべくお金を掛けずに物件の価値を高める必要があります。

神戸滞在中は以下の作業をおこなう予定です。

  • 玄関前排水強化
  • センサーライト設置
  • 玄関鍵交換
  • 地下雨除け修理
  • 地下室畳交換(断熱・防湿)
  • 地下室押入れ床交換(断熱・防湿)
  • 各部屋ドアノブ交換
  • リビング照明交換
  • キッチン照明交換
  • 1F洋室照明交換
  • リビングとキッチンの間仕切りを設置
  • 換気扇そうじ
  • シャワートイレ設置
  • トイレ目地・タイル補修
  • 浴室床タイルはりかえ
  • 2F和室壁のペンキ塗装
  • ベランダ床防水工事
  • 雨どいそうじ


ケチケチ不動産投資家には体力と精神力が必要

4年間の家賃収入で購入価格は回収できていますが、手放すにはまだもったいない物件です。
引き続き収益を生んでもらうためには、大幅なリフォーム作業が必要です。
物件内に布団やら調理用具やらいろいろ持ち込み、泊まりながらの作業になります。

ところで、ガスの開栓で大阪ガスさんに立ち会ってもらったら、給湯機が冷気で破損していたことが判明しました。
当面の間、風呂&温水が使用できません。
電車に乗って、二つ先の駅のスーパー銭湯を利用する必要があります。

このブログには何度も書いていますが、家賃収入は厳密には「不労」所得ではありません。
私は、ひとりマイペースでやるこの仕事スタイルが気に入っています。
しかし、体力的にも精神的にもラクをしたいと思っている人には、不動産投資はもしかしたら向いていないかもしれません。

もちろん、資金が潤沢にあってリフォームの内容とか段取りとか全部業者さんに丸投げできるのなら、話は別ですが。
それはそれで、「お金をかけても空室が埋まらない」という問題が発生した時、業者さんのせいにしてしまう「思考停止大家さん」が出来上がってしまうので、どっちもどっちですね。

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