入居者募集のために不動産屋を訪れる際の流れ。およびDIYリフォームのちょっとしたコツ

入居者募集のため不動産屋さんを訪問しました。

不動産投資を始めた頃は、募集チラシや周辺マップも自分で作り、
(私)『管理会社さんを元受にして、一般媒介でお願いします。』
などと細かくお願いしていましたが、最近は不動産屋さんのやり方に任せるようになってきました。

不動産屋さんの事務所を訪問

訪問時の第一声

不動産屋さんの事務所に入り、
(私)『貸家の募集の仲介をお願いできますか?』
とお伝えします。

不動産屋さんに渡すもの

  1. 売買時の物件チラシ
  2. 物件の位置を示す道路地図
  3. 間取り図

上記三点を担当者さんに渡します。

類似の他物件の家賃相場を教えてもらいます。

打ち合わせる内容

次に、以下の点について打ち合わせます。

  • 家賃
  • 敷金/礼金
  • ペット可/不可(可の際は「ペット礼金」を一か月プラス)
  • 水回り清掃費(バス、キッチン、洗面台、トイレの一般的な間取りで約2万円)
  • 退去時のクリーニング費(1部屋あたり約1万円)
  • 広告費(とりあえず一か月分)
  • 保険(自分の分は共済、入居者さんの分は不動産屋さんにお任せ)
  • 募集時の鍵の管理方法(キーボックスに入れて現地保管)
  • 担当者さんに貸家を実際に見に来てもらう日時


リフォームについて

今回の物件はあまり値引きができませんでした。
その分、リフォーム費を節約するためにDIY中心でリフォームをしました。

泊まり込みで作業したため、毎食コンビニで済ませてしまいました。結果、健康へのダメージや食費の著しい増加を招いてしまいました。

また、寝泊まりするために寝袋を持ち込んでいました。リフォームが一区切りついた時にバスで寝袋を持ち帰ったのですが、バスが大混雑していました。荷物が多かったため、降りるのに一苦労でした。
脚立も持ち帰らないといけないのですが、バスが空いてる時間帯を選ぶ必要がありそうです。さもないと、乗客全員の怒りを買ってしまいそうです。

気付いたらもう6月末です。
今月はリフォームで終わった月でした。

リフォーム作業内訳

  • ペンキ塗り×5部屋、浴室の壁×1面
  • ふすま/扉紙張り替え×9枚
  • 洋室にクッションフロア貼り×1部屋
  • 和室に畳シート貼り×1部屋
  • 電灯交換×3部屋
  • 網戸張り替え×1枚
  • 床暖房 循環液交換
  • ボイラー 動作確認


主な材料、所要時間

  • ペンキ (6畳1部屋あたり):約3L。天井も塗るなら+1L。養生に1日、塗装に1日の計2日。下地処理も必要なら更に+1日。塗装開始から養生撤去まで、約5~6時間。
  • ふすま紙 (1枚あたり):下地処理に1時間弱。貼りに1時間弱。扉の場合、蝶番に戻すのに1時間弱。後日再アイロン。約20分。
  • クッションフロア貼り(6畳1部屋あたり):約4時間。
  • 畳シート貼り (6畳1部屋あたり):約30分。
  • 網戸張り替え (1枚あたり):約30分。


DIYのちょっとしたコツ(忘れがち)

  • ペンキを塗り始めると、塗り終わるまで容易に中断できません。食事と水分摂取とトイレの時間配分をよく考えておかないと、空腹と脱水症状で半殺しの目に遭ってしまいます。
  • 天井のペンキ塗りは、部屋の中心線を基点として、足元に注意しながら前方向に押していくと良い感じです。
  • ローラーは1部屋終わったら使い捨てた方が、キレイに塗れます。
  • ペンキ代節約のための水増しは、1割程度は大丈夫です。(10リットルのペンキ缶に、1リットルの水を混ぜる)
  • 大きめの壁の穴を埋める際、石膏(水と混ぜて耳たぶの柔らかさにするやつ)の上からペンキを塗ると、みずぼらしくなってしまいます。「穴埋め職人」等をケチらずに買い足したほうが良いです。
  • ふすまおよび扉の下地処理は、水で充分に濡らしてから、金属ヘラ等でこすると簡単に取れます。
  • ふすまの取っ手の釘は、#4のプラスドライバーの頭で打ち込める。


残りのリフォーム作業

残作業としては、

  • 釘や画鋲の穴埋め
  • ふすま紙のアイロン仕上げ
  • 雑巾がけ
  • ゴミ捨て

などが残っています。これらは募集と並行作業でおこないます。
その他、後日不動産屋さんに訪問してもらった際に指摘された箇所を直す必要があるかもしれません。