築40年の田舎町の中古戸建が購入時よりも高く売れた話

売れた

■売却概要

2009年9月に購入した中古戸建を2019年3月に売却した。購入額よりも40%高く売れた。賃貸していた期間は合計7〜8年。家賃も含めると購入額の3倍程のキャッシュを生み出してくれた。ただし、諸費用を差し引くと約2倍に落ちるが。

立地等かなり不利な物件だったが、利益を考えると悪くない取引だったと思う。
以下にこの物件の不利な点を列挙する。

・築40年(売却時)
・木造
・埼玉の奥地(都内から電車で1時間以上)
・駅から徒歩20分以上
・駐車場なし
・市街化調整区域
下手したら100万円でも売れないかも、とも考えていたが結果オーライ。

高く売れた要因

・オーナーチェンジ(非空室)
・リフォーム履歴をきちんと残していた
・市況
・値下げ圧力と戦った
・不動産業者の営業努力
本当の所は買主さんに聞かないと分からないが。

売却理由

1) 自身の引越しにより物件への移動時間が倍以上になった。
2) 築年数経過のためか、所在地の過疎化のためか、家賃を下げないと入居が決まりにくくなった。
3) 売却金を元にレバレッジ投資を行いたいと考えた。

売却までの流れ

2017年9月: 約8年住んでくれていた入居者さんが退去。
2017年末まで: 仕事やプライベートが立て込んで、ほぼ手付かず。
2018年8月まで: リフォーム計画、公庫から融資、リフォーム実施。
2018年9月: 入居者募集。
2018年11月: 入居。
2018年12月: 売却仲介を依頼。
2019年2月: 売却交渉で「鬼のような指値」を食らう。だが断る。
2019年3月: 別の買主から買付入る。約8%値下げして売買成立。

契約時

気付いた点

売主の立場になると、いろいろと話したくなってしまうことに気付いた。「いろいろ」とは例えば、物件状態、修繕履歴、近隣情報などのこと。しかし、余計なことを言って買主の購入意欲を失わせようものなら、ただの間抜け。
売買契約において売主は「話したい欲」と闘わなければならないのだ。

仲介業者について

なんとこの業者、重要事項説明の際に宅建士証を提示せずに説明を始めた。さらに、「まだ宅建持ってないんですよ〜(テヘ)」などと余計なことまで口走る始末(イラッ)。
宅建業法違反ではないか?不安が募った。
問題だと思ったので、「宅建士証を出した方がいいと思いますよ?」と懸念を伝えてみた。
すると業者は会議室を出て、オフィスに誰かを呼びに行った。どうやら、宅建士の資格保有者を呼びに行ったようだ。
しばらくして業者が上司を引き連れて戻ってきた。上司は「ワタクシ、こういう者です」と名刺と宅建士証を出して挨拶をする。しかし特に悪びれる様子もなく、さっさと自席に引っ込んでしまった。
買主さんが法律に詳しい人だったら、怒って帰ってしまっていたかもしれない。
※参考:重要事項の説明義務 | 不動産ジャパン

他にも、
・「買付証明書を添付します。」というメールを送って来たが、添付ファイルがついていない。
・値下げ方向にメッチャ誘導してくる。
・「基本的にメールで連絡して下さい。」と伝えていたのに、ガンガン電話してくる。
・買主さんを急がせ過ぎてる感あり(現地見学もさせずに買い付けを入れさせてる。ある意味つよい)。
など、気になる点は多かった。

契約をまとめてくれた一点のみ評価できる。媒介契約終了一週間前での、滑り込み契約&決済だった。