「図面無し」の状況での投資判断

vision
(出展:attitude 4 innovation

携帯電話に管理会社さんから不在着信が入っていました。
「うわー、設備が故障したとかの話かなー?」
とユウウツになりながらも折り返してみると、投資向け物件の紹介の話でした。

まだ図面も作っていない物件とのことで、いわゆる「表に出てこない物件」というやつです。
ありがたいお話です。

物件の特徴

おおまかな物件の特徴としては、以下のようになります。

  • 価格:約800万円
  • 間取り:4LDK
  • 現況:賃貸中(賃料約7万円)
  • 駅徒歩:約10分
  • 駐車場:あり(1台)
  • 築年数:30年弱
  • 固定資産税・都市計画税:4万円弱
  • リフォーム履歴:10年前に内装リフォーム。1年前に給湯器交換。

「(家賃1年分―税)÷価格」という単純計算で、約10%の利回りになります。

結論

私は「最低でも単純利回り15%」という投資基準を設定しています。
今回の物件はその基準に合わないので、「見送り」という判断結果を管理会社さんにお伝えしました。
そもそも「賃貸中」の物件では大幅な値下げを期待できませんので、利回りが低くなるのは仕方ないです。

「表に出てこない物件」が出てくる理由

管理会社さんに電話したときに、
「図面があったら送ってもらえますか?」
と訊いたら、
『まだ図面を作っていないので、資料を送ります。』
と言われました。

「表に出てこない物件」を不動産屋さんが紹介する理由の一つとして、表に出す前に誰が買ってくれれば、
図面を作る手間が省ける
というインセンティブもあるのかもしれません。

物件を公開して買い手を募集するとなると、広告費が掛かったり、仲介手数料を片方しかもらえなくなったり、他にもいろいろと面倒はあるでしょう。

「図面無し」の物件であっても、設計図や登記簿や固定資産税証明書があれば、投資判断自体は可能です。
基準をクリアできるような物件であれば、実際に物件の外観や周囲の環境を見に行けばよいでしょう。
物件の内部を見られないのであれば、管理会社さんから写真をもらったり、話を聞くなりすればいいと思います。

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