部屋の不具合を放置していたら「一部滅失による賃料減額」を請求される可能性がある

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家や部屋を貸していてトラブルに巻き込まれないよう、賃貸借契約に関する法律を理解しておきましょう。

※出展:合格しようぜ! 宅建士 2016 音声付きテキスト&問題集 下巻[権利関係等]。以下、出展元の記載がない場合は同著からの引用。

使用貸借とは?

「使用貸借」とは、お金を払わないで家や部屋を借りる行為です。
成人した子供が実家に住んだり、親の土地を無料で使わせてもらったり、親戚の家にタダで住まわせてもらう場合などが当てはまります。

使用貸借と賃貸借の違い

ケース 使用貸借 賃貸借
定義 無償での貸し借り。
実際に物の引き渡しが必要。
(要物契約)
賃料を支払う貸し借り。
意思表示の合致で成立。
(諾成契約)
無断転貸 貸主の承諾がなければ不可。
実施した場合、貸主は契約の解除が可能。
「配信的行為とは言えない特別な事情」があるときは、貸主は契約を解除できない。
費用負担 借主は修理代などを負担する。 修理代などは貸主の負担。
返還・解約 契約で定めた時期に返還しなければならない。
期間の定めがない場合は、貸主はいつでも返還を請求できる。
借地借家法の適用がある場合、貸主からの解約の申し入れは、正当な事由があれば可能。
借主の死亡 効力を失う。相続不可。 賃借権は相続人に相続される。
譲渡 貸主が譲渡した場合、対抗できない。 賃借権は登記可能。
登記されていれば対抗も可能。借地借家法の対抗要件もある。


賃貸借契約とは?

賃貸人(貸主・大家)の義務

使用収益

賃貸人は賃借人(入居者)に目的物を使用収益させる義務を負います。
使用収益とは、目的物を自らの利益のために使用することです。

修繕義務

賃貸人は、修繕義務を負います。
賃貸人が保存に必要な行為(設備の修理等)を行う時、賃借人は拒むことができません。

費用償還

賃借人が修理費など(「必要費」と言う)を支出した場合、直ちに賃貸人に償還請求ができます。
賃貸人は、賃借人からの請求に応じる必要があります。

賃借人が物件や設備を改良する費用(「有益費」と言う)を支出した場合、賃貸借終了時にその価値が現存する場合に限り、支出額または増加額を賃貸人は負担する必要があります。
賃貸人は、負担費用として支出額または増加額のいずれかを選べます。

必要費および有益費の償還は、賃貸人が目的物の返還を受けた時から、1年以内に行う必要があります。

賃料減額

賃借人の責任によらない一部滅失(地震で物置が壊れた等)があった場合、賃借人は滅失割合に応じた賃料減額請求をすることができます。賃貸人はこれに応じる必要があります。
物件の残存部分だけでは契約の目的を達成できないとき、賃借人は契約を解除することができます。

賃借人(借主・入居者)の義務

賃料支払

宅地又は建物の賃借人は、特約がなければ毎月末に賃料を支払わなければいけません(後払い)。

善管注意

賃借人は善良な管理者の注意を持って、賃借物を保管しなければいけません。

「善良な管理者の注意義務」とは、業務を委任された人の職業や専門家としての能力、社会的地位などから考えて通常期待される注意義務のことです。

通知義務

賃借物に修繕が必要となった時、または賃借物について権利を主張する者が現れた時は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しかねればいけません。
ただし、賃貸人が既にそのことを知っている時は通知の必要はありません。

期間・更新

  1. 賃貸借の存続期間は20年を超えることはできません。
  2. 賃貸借の存続期間は更新することができます。


黙示の更新
  1. 賃貸借の期間が満了した後、賃借人が賃借物の使用収益を継続し、賃貸人がこれを知りながら意義を述べなかった時は、従前の契約と同一の条件でさらに賃貸借をしたものと推定します。
  2. 期間の定めのない契約となり、当事者はいつでも解約の申し入れをすることができます。

いわゆる「法定更新」です。

まとめ

「一部滅失による賃料減額」は知りませんでした。
もし知っていれば、結露による水漏れで退去した埼玉のアパート
「直るまで家賃タダにして。」
という交渉材料に使えたかもしれません。
交渉がうまくいくかどうかは別の話ですし、いろいろ揉めたりして面倒なことになっていたとは思いますが。

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