神奈川県の1300万円のアパート2件を調査

中古アパート調査に行ってきた。
前回は千葉県の物件を見に行ったが、遠すぎて運営できる気がしなかった。
今回は神奈川県内の物件を調査した。
※2016年9月現在、筆者は神奈川県在住。

1300万円・築24年・延床119平米・2戸中1戸入居・駐車場1台

本日1件目のアパートの最寄り駅。
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かなりうらぶれている。場末感がすさまじい。

駅の北側と南側をつないでいる歩道橋からの眺め。
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うーむ。閑散としている。

駅周辺の店はセブンイレブンくらいしかない。
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生活利便性は期待しないほうがよさそうだ。

歩道橋を下りてすぐのところに大きなマンションがあった。
※今回の調査対象ではない。
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強力な競合相手だ。

立地が海の近くだったため、津波が心配だった。
しかし、この辺りは高い場所のようだ。
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軽い津波であれば影響は少ないかもしれない。

物件へ行く道の途中にコンクリート工場があった。
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平日だったが、稼動しているようには見えなかった。
生産量を落としているのだろうか。
工場が近くにあると異臭がすることがあるので、もしかしたら客付けに影響するかもしれない。

その後物件にたどりつき、写真を何枚か撮影して、駅まで帰ってきた。
しかし、駅で物件資料と写真を照合していると、別のお宅を撮影してしまったことが発覚した。
間抜けすぎる…。

暑さでうんざりしていたから仕方ない。
まあ、立地も微妙だったし、買い付け対象としては考えられないから、別にいいや。

このまま2件目に向かう。

1280万円・築29年・延床125平米・4戸中0戸入居・駐車場なし

2件目のアパートの最寄り駅。
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1件目の最寄り駅とはうって変わって、駅前は繁栄している。これは期待できそうだ。

薬局もあるし、
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弁当屋もあるし、
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スーパーもあるし、
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インド料理屋もある。
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ただし、立地がよいと競合も増えるのが世の常。

でっかいRCマンションに、
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アパート、
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またアパート、
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またまたアパート、
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アパートだらけ…
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入居者獲得競争は熾烈を極めている様子だ。

ちなみに本日の調査対象物件はこんな感じ。
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昭和築の割にはキレイな外観だ。
ただし近寄ってみると、
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窓上の庇がかなり劣化しているのがわかる。

壁には謎の落書きもあった。
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穏やかではない。
恨みを買っているのだろうか…。

階段もかなり汚れているが、
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これは掃除や塗装で対処できるだろう。

  • 全部屋空室という点
  • 駐車スペースがないという点
  • 建物の劣化

これらを交渉材料にすれば、多少値下げできるかもしれない。

まとめ

2件目の事務所兼アパートは魅力的だと思うが、融資を受けるには正直キツイ気がする。
現在読んでいる本によれば、中古RCの方が融資を受けやすいという。
いったん、中古アパート投資に対する自らのスタンスを整理した方がよさそうだ。

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