「大家さんの学校」寄稿:大幅な指値が通りやすい物件に共通している3つの特徴

「大家さんの学校」という不動産投資ポータルサイトから、記事寄稿のお誘いを受けました。

「大家さんの学校」とは?

landlord-school

これから大家さんを目指す人、
既に大家さんで大家力をアップしたい人など、
不動産投資・賃貸経営に関わるすべての人に必要な情報を、お届けしています。

不動産に関わるすべての人が幸せになり、
それを通じて大家さんの自己実現ができる場所。

※出展:大家さんの学校

「恵比寿のI」こと石原さんも寄稿しており、サイトの内容もしっかりしていると感じましたし、提携先・流入元が増えるのはありがたいことなので、二つ返事で了解しました。

以下のリンクから私の記事へ移動できます。
大幅な指値が通りやすい物件に共通している3つの特徴|大家さんの学校

指値の良い点・悪い点

negotiation

最初の物件を買う時や、資金力があまりない時などは、どうにかして安い物件を手に入れたいと思うものです。
私も数百件の物件に指値を入れてきましたが、指値が通りやすい物件には共通した特徴があります。
その特徴を知りたい方は、「大家さんの学校」の私の記事をご覧ください。

指値の最大のメリットは、売値よりも大幅に安い値段で物件を手に入れられるかもしれないという点です。
逆に最大のデメリットは、物件を入手できるのがいつになるか分からないという点です。

もしあなたが、

  • 手元資金に余裕がある
  • 一刻も早く収益物件を手に入れたい
  • リフォームの手間を減らしたい

上のような状況でしたら、指値をせずに売値で買ったり、指値を入れるにしても数十万円程度にしておく方が良いと思います。

お金がある状態が必ずしも良いとは言えない件

不動産物件を探していると、
「もっとお金があれば、良い物件をたくさん買えるのに・・・。」
という気持ちになることがよくあります。

これは半分正解で、半分間違いです。

なぜなら「お金がある」という状態では、買い値やリフォーム費用をなるべく低く抑えようという気持ちが働きにくいからです。

例えば、

  • 現金を500万円持っている五郎さん
  • 現金を2000万円持っている二郎さん

の二人がいたとします。

五郎さんは、500万円以内で買える物件を見付けてきます。
かたや二郎さんは、2000万円以内で買える物件を探します。
※借金は使えないものとします。

2000万円の物件の家賃収入が、500万円の物件の家賃収入の4倍になることは、通常ありません。

楽待でざっと見ただけですが、埼玉県の2000万円の物件の平均利回りは約9%。

価格 利回り 備考
2000万 10.32% 築27年、木造2階建てアパート
2000万 7.50% 築43年、木造2階建てアパート
2000万 8.27% 築19年、木造2階建てアパート

埼玉県の500万円の物件の平均利回りは約13%。

価格 利回り 備考
500万 14.40% 築28年、RC区分
500万 12.00% 築41年、鉄骨区分
500万 14.16% 築25年、RC区分

9%の利回りの物件を一つ持っているよりも、13%の物件を4つ持っている方が、収益性も空室リスク耐性も高いです。

もちろん、売買や入居者・仲介業者探しを4回おこなうよりも、1回で仕事を終わらせた方がラクなのは確かです。
手間の少なさを考えるなら2000万のアパートが有利ですが、収益性や空室リスク耐性を考えるなら500万の物件×4戸に軍配が上がります。

それでは、現金を2000万円持っている二郎さんが500万の物件を4つ買うかと言えば、その可能性は低いです。
なぜなら、二郎さんが500万円で買おうとして物件を回っていると、不動産屋さんが必ず、
「あと100万円出せば、もっと良い物件が買えますよ!」
というセールストークをしてくるからです。
不動産屋さんからしたら、1万円でも高い物件を売った方が手数料も多く手に入ります。
指値を入れても取引がまとまる可能性は低いこと、高い物件の方がリスクが低いことを不動産屋さんは知っています。

この時、500万円以上ビタ一文出せない五郎さんだったら、
「いや、500万円以上の物件は買えませんよ。」
とハッキリ断ることができます。

しかし、2000万円持っている二郎さんは、
「別に600万払ってもいいか。」
という気持ちになってしまう可能性が高いです。

現に私も、手元の現金が少ない時の方が、安い値段=高い利回りの物件を購入できています。
なまじお金が余計にあると、「別に指値入れなくてもいいか」という気持ちになりやすいものです。

「弱者の戦略」は強力だけど面倒

手元のお金が少ない投資家の戦い方を、「弱者の戦略」と呼びます。
例えば、

  • 地方の物件を狙う
  • ボロ物件に指値を入れる
  • 現金で買う
  • リフォームをDIYでおこなう

このような方法です。

私ももっぱらこの「弱者の戦略」で投資を行っています。
「弱者の戦略」を使えば、利回り20%くらいは余裕で達成できます。
しかしながら、リフォームの手間が掛かったり、何十件も物件を見て回らなければいけないなど、面倒と言えば面倒です。
自由に使えるお金が増えてくると「弱者の戦略」から卒業する方が多いですが、「弱者の戦略は面倒くさい」というのがその理由かもしれません。

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする