※出展:AVALON ROOFING
「不動産」には、
- 「マンション」
- 「アパート」
- 「一戸建て」
- 「店舗」
- 「ビル」
など、数多くのタイプが存在しています。
当サイトでは「中古一戸建て(=中古戸建)」に焦点を合わせて解説していきます。
「中古戸建」に対象を絞る理由は二つあります。
一つ目は、「価格が安い事」。
二つ目は、「手間が掛からない事」です。
1) 中古戸建のメリット:価格が安い
「価格が安い」という点だけ見ると、「中古マンション」も魅力的です。
[A] 恐怖のリゾートマンション
スキー場近くのリゾートマンションなど、数十万円で買える物件がゴロゴロしています。
(出展:ひまわり湯沢店)
(出展:ホームズ)
ただしメンテナンスコストを考えると、割に合わない物件がほとんどです。
一例として、以下のようなリゾートマンションの利回りを計算してみましょう。
※「利回り」とは、年間収益(家賃-諸費用)を物件取得費で割ったものです。
価格 | 10万円 |
---|---|
管理費 | 1.5万円 (入居中は入居者さんが支払う) |
修繕積立等 | 0.3万円 (常にオーナーが支払う) |
固定資産税 | 5万円 |
家賃 | 2.5万円 |
入居率 | 33% (一年のうち、八か月は空室) |
原状回復費 | 5万円 |
※取得時の税金や手数料およびリフォーム費は簡略化のため省略。
マイナス156%
なんと、マイナス100%以上の逆利回りです。
これでは、持ち続けるほど損失が拡大してしまいます。
リゾートマンションで利益を出すというのは、なかなか難しそうです。
[B] 中古戸建の利回り計算
同様に、以下のような中古戸建の利回りを計算してみましょう。
価格 | 250万円 |
---|---|
管理費 | 不要 |
修繕積立等 | 不要 (自主的・計画的に積み立てる必要あり) |
固定資産税 | 5万円 |
家賃 | 6万円 |
入居率 | 90% (入居の四年後に退去。半年空室) |
原状回復費 | 15万円 |
約23%
このくらいの利回りと年間家賃収入があれば、5年で投資資金を回収できる計算になります。
ところで中古戸建の価格の所で、あっさり「250万円」と書きました。
新築一戸建てでは何千万という値段が普通ですが、中古戸建は数百万円でも十分に購入可能なのです。
もちろん、値下げ交渉や物件状態の詳しい調査は必須です。