通常の半額で土地を購入できる借地権投資とは:「借地権アパマン投資法」

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※出展:ABC開発

「不動産は立地が全て」とよく言われる。
そうは言っても、駅の近くや都心など立地のよい場所は価格が高すぎて、資金力のある投資家にしか手が出せないのが現実である。
しかし「借地権」という選択肢に目を向けると、資金が乏しくても好立地に投資できる可能性が出てくる。
この記事では、「借地権」を利用した投資について説明する。

借地権の特徴

(借地権は)なにしろ、所有権に比べて格安です。借地権の土地の売買価格は、所有権の半額程度かそれ以下と言われています。
立地もいいところが多く、新築も可能です。
本書を読んでくださっている方の中にも、できれば「ロケーションのよい」「人気の地域で」「築年数の浅い」物件を「少しでも安く」購入してアパマン経営をやってみたいと思っている方少なくないのではないでしょうか。
それを可能にするのが、借地投資なのです。

※出展:借地権アパマン投資法(著:芳賀成人)。以下、引用部分は本書から。

借地権とは、地主からその土地を借りて活用できる権利のことである。
※地主が持っている権利は「所有権」。

借地権にも、

  1. 地上権
  2. 賃借権

の2種類が存在している。地上権の方が権利としては強いが、地上権を認める地主はほとんどいない。そのため、市場に出回っている借地権の多くは賃借権である。

借地権を購入するには所有権の半額程度の金額を支払う必要がある。売主から買主への名義変更料も必要となる。
さらに、継続的に地代も支払わなければいけない。アパート等の建て替えを行う際には「建て替え承諾料」も必要になる。

借地権では20年や30年など借地期間が定められており、その間であればアパートや貸家の経営も可能だ。ただし、借地契約を更新する際には地主との交渉が必要で、必ずしも更新できるとは限らない。仮に更新が認められたとしても、期限更新料を支払う必要がある。

このように書くと、「借地権は面倒」という印象を与えてしまうかもしれない。
しかし、リターンを得るためにはリスクは避けられない。これらの面倒は、安く土地を調達するための代償と言うことができる。

旧法借地権がオトク

平成4年7月31日以前より成立していた借地権契約関係にあった借地権は、契約を更新し続けることができるのです。
平成4年8月1日から借地借家法(新法)が施行されました。
改正の主な背景の一つは、借地法(旧法)の借地権があまりにも借り手の権利が強く、地主に不利といわれていたことにあります。

借地権の最大のリスクは「更新ができないかもしれない」という点である。
せっかくアパートを新築しても、借地期間が切れて借地契約更新が成立しなかったら、更地にして地主に返さなければいけない。
このようなリスクは、借地契約を更新できるのであれば避けられる。

平成4年7月以前の「旧法借地権」では、地主と借地権者の間で契約更新が成立しなくても「法定更新」(※)という形式で土地を借り続けることが可能だ。
※以前と同じ条件で契約が更新されたとみなされる制度。

借地権の残存期間

購入する借地権の残存期間は、まず確認したい点です。
借地期間が新規契約の20年、30年になるのか、または、前の借地権者の契約の残存期間を引き継ぐのかでは、借地権の価値が大きく異なります。

当然ながら、残存期間が長い方が権利としての価値は高い。その分、借地権価格も高くなる。
残存期間が短かったとしても、前述のとおり旧法借地権であれば更新に頭を悩ませる必要はなくなる。

建て替え承諾料は別途確認が必要

新規建て替えの目的で借地を購入する場合、現存する旧建物の解体費と、地主に支払う建て替え承諾料の金額は、計画に含まれていますか?
いわゆる「マイソク」には、建て替え承諾料などの金額は記載されていないことも多いのです。仲介業者に必ず確認することが大切です。
購入の際の重要事項説明書にも、建て替え承諾料(不明)と記載されることもあります。

通常、物件チラシには建て替え承諾料が記載されていない。
既存の建物を解体して新たにアパート等を新築するつもりなら、不動産会社を経由して地主に建て替え承諾料を確認しておく必要がある。

底地に抵当権が設定されている場合は注意

底地に抵当権などの担保権が設定されている借地物件を購入してしまった場合、地主がきちんと返済を終えれば問題ありません。しかし返済が滞るなどしてその抵当権が実行されてしまった場合は、こちらにも被害が及ぶことになります。底地の所有者が変わると、5年間の猶予後に明け渡さなければなりません。
ただし、借地権設定の後(建物登記後)に地主さんが抵当権の設定をした場合は、抵当権者に対抗することができます。

「底地」とは、所有権のことだ。
借地権が設定されている場合の所有権を、通常の所有権と区別するために「底地」と呼ぶ。
地主が底地に抵当権・担保権等を設定していた場合、差し押さえが実行されてしまうと借地権が無効になってしまう。

まとめ

土地を借りて駐車場を経営している人の話も聞くが、それの「居住不動産版」と考えれば理解が進むかもしれない。
数十年という長い期間で考えれば所有権の方が安全かつお得だが、短期間で考えれば借地権の方が「初期投資が少ない」「利回りが高い」というメリットを受けることができる。

参考

3年で家賃収入1億円![借地権]アパマン投資法

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