「不動産投資で地獄を見た人の怖い話」を読んだ

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※出展:エンタメウス

この記事では、著者自身の体験談から不動産投資の失敗事例を語っている書籍を紹介する。

1年2か月におよぶ長期空室事件

1992年にこの部屋を購入した時、想定家賃は5万円近くありました。
そこから徐々に家賃は下がり、2005年4月16日までの入居者の家賃が月30,000円。最終的には23,000円まで下がりました。

この物件は、現金購入でローンはありませんが、家賃が入らない時も、管理費・修繕積立金・水道光熱費で、毎月17,000円かかります。
また、固定資産税・都市計画税は毎年32,900円です。

つまり、空室期間中は利回りどころか、収支はマイナスになります。

※出展:不動産投資で地獄を見た人の怖い話(著:加藤隆)。以下、引用部分は本書から。

購入から13年経過すると家賃が半分以下になってしまう、という事実は中古不動産に投資している投資家全員にとって大いに参考になる内容だ。

大規模修繕費用一時金事件

倒産したM社(管理会社兼サブリース会社)の系列のI社から、大規模修繕費用一時金として、1物件当たり40万円程度の請求の話が来ました。
5物件を所有する私は、トータルで200万円もの大金です。
(中略)
本来なら、一時金など払いたくなかったのですが、一人が反対しても、多数決でどうにもなりません。
現金がないから、せめて提携ローンの斡旋や、分割払いを併用することを検討してほしいといっても、聞く耳を持たないといった感じでした。
それどころか、「払わなければ、法的措置を取らざるを得ない」と、合法的な恐喝にすら感じるすごみ具合でした。

交渉の結果、約3年間の分割払いが認められ、並行して日本政策金融公庫をリフォーム費用を借り入れました。

不動産は期間が経過すれば大規模修繕が必要になるため、まとまった現金を用意しておく必要がある、という点を思い出させてくれるエピソードである。

不動産会社に係るリスクを回避する

管理費は適切に使用・管理されているか、修繕積立金は充分に積み立てられ管理されているかチェックする。
とくに、施行・販売・建物管理・賃貸管理・リフォーム等が、同一グループ会社で行われている場合は要注意です。
管理組合がない、賃貸用ばかりで所有者が居住していない、居住者が単身者ばかりといった条件が重なると、牽制がきかずに、不動産会社のやりたい放題になる可能性が高くなります。
管理費・修繕積立金の額は適切かどうか、他の物件と比較したり、面積当たり受け取り家賃で比較してみるのも、効果的です。

マンション投資を考えている人は、管理組合の運営状況、積立金の額、工事会社や管理会社の状況を把握しておく必要がある。
さもないと、ずさんな修繕計画や共用部分の劣化などでトラブルに巻き込まれる可能性が高い。

半年の滞納なんて当たり前・入居者追い出し事件

あるとき札幌で、「入居者夜逃げ事件」が起こりました。
家賃3か月分(116,400円)と立替水道光熱費(水道料金26,227円、ガス料金3,830円、遅延損害金1,243円)の、合計147,700円の損失です。
さらに、建物損壊費用の約25万円もありましたから、ダメージは大きかったです。

また、札幌の別物件でも「長期滞納者追放事件」が起きました。
こちらは、家賃5か月分・25万円の損失です。

滞納が3か月など複数月にわたると、もはや未払い家賃の回収は難しいという現実を示している。
自主管理を行う場合は、断固として家賃滞納を許さない姿勢が必要になる。

空室のはずの部屋で練炭自殺

(著者)「ところで、〇〇号室は空室だったはずですが、自殺した人というのは、何者なんですか?」
(管理会社)「いやー、じつは年末に入居されていたのですが、年末年始だったもので、オーナーさんには連絡が遅れてしまって、申し訳ございませんでした」
(筆者)「年末ったって、12月20日じゃないですか。普通は、”こういった方ですが、よろしいでしょうか”ってオーナーに連絡が来るでしょう、この事件がなかったら、私は知らないままでしたよ」
東京から名古屋になど、そうしょちゅう行けるものでもありませんから、疑えば、入居後のオーナーには黙っておいて、家賃をもらいっ放しということだって可能なのです。

空室のはずの物件で、なぜか練炭自殺をした人がいたという話である。
管理会社選びを間違うと、契約もせずに勝手に部屋に人を入れてしまうこともある。
遠方物件を保有している身としては、この話は他人ごとではないと感じた。

まとめ

本当に一人の著者の体験談なのか?と疑いたくなるほどに多くのトラブル事例が掲載されている書籍である。
著者は札幌の物件も多数保有しており、滞納などのトラブルに多く巻き込まれたことを語っている。
私も札幌のマンスリーマンションに1年以上住んだことがあるが、家具・家電付きで家賃3万円など、恐ろしく安いマンションが多かった印象がある。
札幌のマンションへの投資は、スキー場近くのリゾートマンションへの投資と同じくらい、リスクが高い投資なのかもしれない。

参考

不動産投資で地獄を見た人の怖い話[リスク回避と収益アップ策]?大家歴25年、数々の修羅場を乗り切った現役サラリーマン投資家が教える

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