「ホテル投資ってどう?」という質問をいただいた

hotel

ブログ読者様から質問をいただいた。ありがたい。

感謝の意

thanks

ブログを運営していると、どうしてもネタ切れに陥るタイミングがある。
そんなタイミングで読者様から記事の材料を提供していただけるというのは、

  • 「日照りに雨」
  • 「闇夜の提灯」
  • 「渡りに船」

と形容すべき幸運だ。改めてお礼を述べさせていただく。

質問(お悩み)内容

肝心の質問内容である。

「日本は人口減が懸念される一方で、国は海外からの観光客を現在の2倍3倍に増やすに意気込んでいます。
もし実現すれば今後もホテル不足は続くと考えられます。
新藤様はホテル投資についてはどのように考えておられますでしょうか?」

質問者様は、日本全体の人口減を心配されているのかもしれない。
この質問に対する私の回答は以下の通り。

回答:ホテルが好きならやってみてもよいのでは?

各観光地や各ホテルの特色・優位性について徹底的に調査する意気込み、もしくはホテルという業態への情熱を持っているのであれば、ホテル投資も楽しいかもしれない。

私が調べた限りでは、外国人観光客を対象としたホテル投資の利回りはあまり高くない。必要な投資額も大きい。さらに、ホテル運営には従業員が欠かせないため、空室時の負担が大きい。
これらの点を考え合わせると、現時点ではホテル投資にあまり魅力を感じない。

以下、「楽待」および「宇宙都市」に掲載されていた物件情報を引用する。価格や利回りについて考える。

価格4,080万円 利回り7.05%(京都)

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※出展:楽待

京都駅から徒歩16分と、決して立地が良いわけではない。そうは言っても世界に誇る観光地「KYOTO」だ。送迎バスを整備すれば、外国人観光客の集客も充分可能だろう。一括借り上げのため、売り上げ不振による赤字化の心配もない。

ただし一括借り上げ期間は10年。借り上げ期間終了後は、借り上げ料が引き下げられる可能性もある。借り上げ料引き下げを不服とするなら、オーナー自ら経営努力をしなければいけなくなってくる。

価格6億円 利回り5.40%(浅草)

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浅草駅から徒歩6分と、外国人観光客の集客が見込める物件だ。
ただし、物件価格は6億円……。
この物件に投資できるような人は多くはいないだろう。

価格9億5千円 利回り8.39%(札幌)

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※参考写真。

東南アジア・中国・オーストラリアなど、雪を愛する外国人観光客に人気の観光地「札幌」。
札幌の中心地、「すすきの」や「大通(おおどおり)」まで地下鉄で数分という好立地に位置している物件。
しかし物件価格は当然のように億超え。

価格3億円 利回り5.83%(沖縄)

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※参考写真。

那覇空港から車で約1時間(60キロ)。恩納村というリゾート地区に立地しているペンションだ。
正直、あまり立地的には好ましいとは言えない。沖縄は外国人観光客の集客力もあまり強くない。しかし、上で挙げた物件がすべて外国人観光客対象だったため、日本人観光客向けのものも取り上げてみた。

ホテル特化型REIT(リート)という選択肢

buildings

上で見てきたようなホテル物件に投資できるのは、かなりの規模の資産家・事業家に限定される。
小規模投資家がホテルに投資する方法としては、「ホテル特化型REIT(リート)」という選択肢もある。

REIT(リート)とは、単純に言えば「投資信託(※)の不動産版」だ。
※「投資信託」とは、複数の株式を組み合わせた大規模な投資資金を小口分割して個人投資家に販売しているもの。

「ジャパン・ホテル・リート」という商品を例に挙げると、2016年7月現在一口85,700円で購入が可能となっている。直近の分配金は約3,000円。利回りを計算すると3.50%になる。
他の代表的なリートである「いちごホテルリート」「星野リゾートリート」の直近の利回りは約3.40~3.50%だ。

リートには、「気軽にホテル投資に参入できる」というメリットがある。
しかし、不動産投資の醍醐味とも言える「工夫をする」ことはできない。これは大きなデメリットだ。
「工夫をする」というのは、

  • 価格交渉をして安く手に入れる。
  • 経営努力をして収益力を高める。

このような手法のことだ。

まとめ:ホテル投資はお金持ち向け

日本人入居者を対象とした賃貸不動産よりも、外国人観光客を対象としたホテルの方が、将来的には有望かもしれない。
しかし、ホテル投資は肝心の利回りが低い。これから資産を増やしていこうという中小規模の投資家には向いていない、と言わざるをえない。

また、観光という業態は浮き沈みが激しい。
円安・円高によって観光客の数は上下する。
空港でテロが発生すれば、飛行機が飛ばなくなる可能性もある。
東日本大震災の時には、外国人観光客が激減したこともあった。

長期的なトレンドでは観光客が増えることは間違いないが、一時的な観光客の減少という事態は充分に考えられる。
そのような苦境を乗り越えることができるかどうかは、ホテル業への情熱を持っているかどうかに掛かっている。

かくいう私も、ホテル投資や運営について詳しい知識を持っているわけではない。正直、空室が続いた時にどの程度のマイナス利回りになるのか全く予想がつかない。

最後に、投資家のウォーレン・バフェット氏の言葉を借りる。

buffet

  “Risk comes from not knowing what you’re doing.”

(よく知らないものに手を出すことは「リスク」である。)



※出展:You VS Warren Buffet

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