埼玉県の2000万のアパート2件を調査

埼玉県の中古アパートを2件調査してきた。

2000万円・築28年・延床99.36平米・6戸中2戸入居・駅徒歩14分・駐車場なし

周辺環境

本日1件目のアパートの最寄り駅。
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埼玉県には合計2年ほど住んでいたので、埼玉に来るとなんとなく落ち着く。

物件近隣には駐車場が点在している。
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こちらも駐車場。
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アパートも多い。
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大きなマンションも。
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駅前には巨大なマンションが建っていた。
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物件に到着

調査対象の物件。
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遠景。
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入り口付近に洗濯機と乾燥機が一基ずつ付いていた。けっこう年季が入っているようだが…。
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6戸中4戸の給湯器は比較的新しかった。導入後5~6年程度なので、交換の必要はないだろう。
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6戸中2戸の給湯器は古い。交換必要と考えておくべきだろう。
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ドアの新聞受けが養生テープでふさがれている。
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6戸中4戸がこの状態だったため、入居率は2/6と考えられる。

建物状態はよい。
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感想

駅前も発展しており、都心までの交通の便も悪くはない。現状の空室率が高いので、その点を理由に値下げしてもらえるのであれば魅力的な物件となる。
ただし、物件周囲には戸建て住宅が多い。売主さんの考えを予想すると、高値で買ってくれる買い手が現れなければ、解体して戸建て用地として売るつもりかもしれない。値下げが通る可能性は低いだろう。

2100万円・築21年・延床307.18平米・4戸中4戸入居・駅徒歩14分・駐車場なし

周辺環境

2件目の最寄り駅。趣(おもむき)のある駅舎だ。
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周辺にはアパートが多い。
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近隣には月極駐車場が複数あった。
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物件は4戸にもかかわらず駐車可能台数は2台。明らかに駐車場が足りていない。
満室とのことなので、駐車場にあぶれた入居者は近隣の駐車場を借りているのかもしれない。

物件に到着

調査対象の物件。
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ところどころ外壁材がはがれている。
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築20年の割にはかなり劣化が進んでいるように見える。
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謎の増築部。
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鉄部がサビている。崩壊間近にも見える。
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土台が露出している。
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裏手に回ると外壁はただの波板だった。
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感想

物件URLには「建ぺい率オーバー」という記載があった。
既存不適格なのかと思ったが、単に謎の増築を繰り返しただけのようだ。
一見しただけだが、いつ崩壊してもおかしくないように見えてしまった。
利回りは12%と高かったが、経営できるイメージがわかなかったので見送ることにする。

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