札幌の入居者獲得競争は熾烈をきわめる(ミクロ視点)

近々、札幌で一件退去予定がある。
入居期間2年での退去だ。
ファミリー向け中古戸建ては入居期間が長いのがメリットのはずだが、今回は当てはまらなかった。
その要因を分析してみる。

退去理由その1:入居時点から相性が悪かった

fight

この物件の入居者とは、入居直後に一度モメていた。

(参考)「イラッとする事:感情的になると損」

できれば入居をお断りしたかったが、客付け業者・管理会社の苦労をフイにするのも悪いと思い、そのまま入居してもらっていた。

案の定、更新のタイミングで出ていくという。

管理会社経由で聞いた退去の理由は、「入居当初から不満に思っていた」そうだ。
一度入居者から嫌われると、信頼の回復は困難だ。

退去理由その2:立地の問題

この物件は、地下鉄の駅からバスで20分ほど走った場所にある。
すぐ近くにコンビニはあるが、スーパーマーケットまで歩いて行こうとすると15分は掛かる。
車を2台駐車可能なため、生活に不便はないだろうと思っていたが、雪かきの手間を考えると、もう少し便利な場所に移りたくなったのかもしれない。
車庫が縦列駐車という点も、入居者にとっては不満だったと思われる。

退去理由その3:競合の多さ

札幌はとにかく賃貸激戦区だ。
札幌中心市街には賃貸物件が大量に出回っている。
冷蔵庫・洗濯機・ガスコンロ・ベッド・暖房などが付いたマンスリーマンションでさえ、月2万円台から借りられる。
客付け業者に支払う広告費(成功報酬)も、2ヶ月以上を約束しないと全く動いてくれない。

札幌近郊の高利回り中古アパートを検討しようと考えていたが、客付けに苦労する点を考慮すると、利回りが低くても神奈川県内の物件に集中したほうがよさそうだ。

空室対策

とにかく空室を埋めるために動く必要がある。
これまでに以下を実行した。

退去の申し出からすぐに募集開始

退去の申し出があってからすぐ、管理会社に入居者募集を掛けてもらった。
家賃等の条件は2年前と同様。競合を調査しても極端に値下がりしている様子はなかった。
広告費は2か月分だ。
今のところ反響が数件あったとのことだ。

バスの車内広告を検討するも玉砕

管理会社に一任しただけで入居者が見つかるとは考えていない。
物件周辺の人が目にする機会が多いであろう、バスの車内広告に掲載できないか、広告会社に問い合わせてみた。

残念ながら、個別物件の広告は掲載できないとの理由で断られてしまった。

不動産紹介業(いわゆる周旋業)
個々の物件の表示は認めない。(ただし、パンフレット広告を除く)
* 例 ○○コーポ 6×6 58,000円 バストイレ付 駐車場有

※出典:広告掲出審査基準より。

ジモティーに掲載(物件HP作成)

ジモティーという無料広告サイトに物件情報を掲載した。
物件のHPも自前で作成し、問い合わせフォームを設置しておいた。
今のところ問い合わせはないが。

今後の教訓:直感を信じるべし

入居者が退去日を知らせてこないため、宿および航空券の手配ができない。そのため、リフォーム業者手配の予定も立てられない。迷惑すぎる入居者だ。

もしかしたら、退去の引越しに何日掛かるかわからないから、退去日をあいまいにしておきたいという魂胆なのかもしれない。

この入居者は入居の際にも、「入居開始日の一週間ほど前から荷物の搬入を始めたい。」などと言ってきた。
その分日割り家賃を払ってくれればいいですよ、と言いたかったが、せっかくの入居を逃すのがイヤだったので「一週間はあり得ないですが、三日くらいならいいですよ」と妥協してしまった。

入居者の図々しさは入居前にわかっていたはずなのに、断りきれなかった私の弱さが、今回の短期退去の原因といえる。

また、更新費ゼロにするという条件を管理会社ときちんと話し合えていなかった点も失敗だ。
次回の入居の際には「更新費ゼロ」という話を、管理会社ときちんと話しておこう。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • にほんブログ村 ライフスタイルブログ フリーランス生活へ

フォローする