高坂500万:バス便豊富で環境も良いがリフォームは200万くらい掛かりそう

20111203-2
価格:500万円
間取:4DK
土地:139平米
建物:82平米
築年:1976年

大学が複数あるためか、バスが豊富

高坂駅西口から川越観光自動車(KKJ)バスに乗り、10数分移動します。
SEIYU前の「ニュータウン中央」にて下車し、更に10数分歩きます。
高坂駅からの距離は5~6kmくらいでしょうか。

近くには大東文化大学や山村短期大学、さらにニュータウンそのものの住人も多く、バスは大量に走っています。
朝5時から夜の10時まで、10~20分刻みで駅とニュータウンをつないでいます。

物件調査へ

建物の周辺から確認します。

比較的きれいに見えます。
東側の基礎通気口周辺に1.2mm程度のクラックが見当たります。
その他の基礎にも、クラック跡をコーキングで埋めた形跡があります。
建築から40年近く経っている物件にしては、少ない方です。

建物内部に突入します。

床下点検口がふさがれており、シロアリの痕跡や束・土台・床の湿気状態が確認できません。
郵便受けには「シロアリ対策実施済」というラベルが貼ってありますが、それを真に受けるわけにも行きません。

物件自体はそこそこキレイに使われていたようで、傾きもあまり感じられません。
必要なリフォーム費を高めに概算してみます。

壁紙張替:5部屋 35万
ふすま張替:約25枚 12万
障子張替:6枚 3万
畳交換:18枚 36万
玄関鍵交換:1箇所 2万
フローリング張替:3部屋 18万
ベランダ天井補修:2箇所 1万
トイレドア交換 5万
基礎コーキング:3箇所 3万
エアコン:4台 40万
地デジアンテナ工事 6万
ガス給湯器交換 20万
2F屋根上、ソーラー温水器撤去 7万
ハウスクリーニング 10万
庭雑木処分 5万

【総額】約203万

そこそこの額になりそうです。
床下の状態にも確信が持てないので、見送りたくなってきました。

20111203-1
物件が位置しているニュータウンは、山を切り開いて作った立地のためか、自然豊かな場所にあります。
紅葉時期は景観が良さそうです。

帰り際に、駅から徒歩2分ほどの不動産屋さんに突撃。
貸家の家賃相場を確認すると、「6~7万程度ではないか」とのことです。

200万で買えれば利回り20%くらいにはなりそうですが、案内してくれた不動産屋さんの話では、他に内覧者が2組ほど来ているとの話でした。
満額購入の可能性も高そうです。
やはり見送ったほうが良いかもしれません。

午後は東武竹沢の物件に向かいます。