やっちまった!中古戸建投資での失敗ベスト3(つまりワースト3)

不動産投資をしていると、「やっちまった!」「しくじった!」という経験をすることもあります。
この記事では、私自身の記憶を振り返ってみて過去の3大失敗と再発防止策についてお伝えしたいと思います。

第3位)自主管理で神経をすり減らした日々

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ほとんどの不動産投資家と同様、私も不動産投資を始めてから数年は「サラリーマン大家」でした。平日の朝から夜までは会社員として働いており、副業として不動産投資を行っていました。

にも関わらず「自主管理」にしてしまった物件がありました。

「一戸建てなら、入居者さんからの連絡もほとんどこないから、自主管理でも大丈夫ですよ!」
という不動産屋さんの言葉を鵜呑みにしてしまった私の落ち度です。

この物件では、

  • 家賃の入金遅れ
  • 設備の異常

などで、2~3か月に一回くらいのペースで対応が必要になってしまいました。

入居者さんからの連絡を気にしながら会社員としての仕事に集中するというのは、意外と神経をつかいます。

しかも私は当時、節約のために携帯電話を解約してしまっており、IP電話しか持っていませんでした。
IP電話で入居者さんに電話を折り返すためには、

  • 会社のビルから出て、
  • WiMAXの電波状況の良い場所を探し、
  • さらに静かな場所に行く、

という手順を踏まないと、マトモな通話ができませんでした。
「安物買いの銭失い」とは、まさに当時の私のことです。

この物件の「自主管理」における、一か月あたりの平均対応時間は1時間未満でしたが、精神的な負担は相当なものでした。

「折り返し連絡が遅れたせいで、退去されてしまったらどうしよう?」
「家賃の入金督促をして、逆ギレされたらイヤだなぁ。」
「着信の履歴が残っていた!あの入居者さんかな・・・。今度は何だろう?」
「私に連絡がつかないせいで、仲介の不動産屋さんに連絡が行ってしまって、申し訳ないなあ。」
常にこんな気持ちでした。

入居から1年がたったころ、管理会社に間に入ってもらうことにしました。
毎月の管理費は数千円掛かりますが、それ以上の安心感を得られたので満足しています。

専業大家で時間があって、お客様対応が得意な人であれば、自主管理は向いています。
そうでなければ、素直に管理会社に任せた方が、精神衛生上好ましいです。
当時の様子は以下の記事で触れています。

参考:昼間の仕事をしながらの自主管理なんてムリなので、素直に管理会社に任せよう

第2位)クレーマー入居者との対決

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入居前にTV映りの確認を怠ったせいで、入居者さんがクレーマーになったことがありました。

入居者さんが引っ越した後にテレビの映りが悪いということが発覚し、急遽工事業者を手配することになりました。
工事業者は管理会社が手配してくれましたが、出張費が5万円かかりました。

当時の私は新しい物件を購入した直後で、さらに空室物件のリフォームが重なっていました。金欠で出費に渋くなっていました。

その状況で、工事会社からは「後日、アンテナの追加調整工事を行う必要があります。15万円ほど掛かる」と言われてしまいました。5万円+15万円で20万円の出費です。

さらに「シャワーの締りが悪い。」という入居者さんの文句まで出てきました。その修理にも数万円ほど掛かりそうです。

私は、『寄ってたかってなんだキサマら!金の亡者か!!』という、意味不明な怒りのスイッチが入ってしまいました(猛省)。

怒りに任せて、『TVアンテナは対応しますが、シャワーは対応しません!』という決意を管理会社から入居者さんに伝えてもらったところ、入居者さんがブチ切れました。一言でいえば「出てってやる!」というものです。

私は、『おーおー!出てけ!せーせーするわ!』と言いたい気持ちでしたが、管理会社の担当者さんが間に入ってくれて、お互いをなだめてくれました。こういった意味でも管理会社は必要です。

後日、入居者さんも私も態度を軟化させ、管理会社立会いの上で話し合いをしました。
結論としては、アンテナ工事は私自らが行うことで出費を3万円程度に抑えることになりました。
シャワーの修理も安い業者さんを見つけて1万円程度でやってもらうことができました。

この一件は、

  • 入居前にTV映りを確認しておく
  • TV映りが悪ければ直しておく
  • 経済的・精神的な余裕を保つ

これらに気を付けていれば、起こらなかったものと思われます。

参考:イラッとする事:感情的になると損

第1位)擁壁の補強工事で100万円

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最大の失敗は、擁壁の上に立っている中古住宅を購入した件です。

入居者さんが近所の人にあいさつに行ったときにその近所の人から、
「この壁、大丈夫?」
と指摘され、入居者さんが心配になってしまったことがありました。

築30年を超えている物件なので、擁壁の一部に劣化している部分も見受けられました。
しかし、擁壁の劣化については重要事項説明でも言及がなかったため、特に問題はないと考えていました。

問題は、入居者さんが不安になってしまっている点です。
安心して長く住んでいただくためには、何か手を打つ必要があります。

かといって擁壁自体の作り直しをしようとすれば、数百万円、ヘタすれば一千万円以上掛かってしまうかもしれません。
そんな金銭的余裕はありませんでした。

結局、既存擁壁の上からアンカーやプレートを打ち付けて補強する工事を実施しました。工事費は約100万円でした。

近所の人の一言さえなければ不要な出費でしたが、不動産投資においては「近所の人」という要素が重要な割合を占めるということが良く分かりました。
そういえば売主さんも、「あそこの家の人には気を付けてください。めんどくさい人です。」と言っていました。こんな形で被害が及ぶとは思いもしませんでした。
「マンションは管理を買え!」という言葉がありますが、「戸建は近所を買え!」と言えるかもしれません。

擁壁で余計な出費をしないためには、擁壁の上に立っている物件は買わない、ということに尽きます。

参考:クレームは物件改善のきっかけ、と思わないとやってられない

まとめ:失敗したからって死ぬわけでもなし

以上、私が経験した「不動産投資における3大失敗」でした。これから不動産投資を始めようとしている方の参考になればと思います。

失敗は自身の成長をもたらしてくれます。一度痛い目にあえば、危険やリスクから距離を置く術も身に付きます。全財産を一気に失ってしまうような失敗や、返済に一生掛かるような借金を背負う失敗は避けた方がいいですが。

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