【0円から始める不動産投資】2.あなたに合った不動産投資の種類を知る

以下、動画の書き起こし(スクリプト)です。

【表紙】

動画シリーズ、「0円から始める不動産投資」、ご覧いただきありがとうございます。
制作者の新藤です。
この動画シリーズでは、これから不動産投資を始めようという方を対象に、不動産投資の始めの一歩を踏み出す方法についてお伝えしていきます。

今回は第二回です。
今回の内容は「あなたに合った不動産投資の種類を知る」です。

【前回の振り返り】

簡単に前回の内容を振り返ります。

第1回

前回の第一回では、「不動産投資で経済的自由を達成するまでの流れ」という内容をお伝えしました。

裕福度

「裕福度」という指標をとりあげました。
毎月の家賃収入を、毎月の支出で割ったものです。

裕福度が1を超えた状態、つまり毎月の家賃収入が毎月の家賃収入を超える状態になれば、経済的自由が達成されたと言うことができます。

繰り返し

裕福度を繰り返すためには、同じことを繰り返す必要があります。
所有物件を増やすためには、最初に「資金調達」し、「物件調査」をおこないます。
気に入った物件があったら「買付」を入れます。
売主さんと話がまとまれば「契約」という段階になります。
契約した物件を「リフォーム」し、入居者さんを「募集」します。
入居者さんが決まったら「運用」、管理をおこないます。
この繰り返しです。

【物件の種類1:マンション】

動画シリーズ第二回目の内容に入っていきます。
前回の第一回でも簡単に取り上げましたが、不動産投資の種類としては3つあります。
一つ目は「中古マンション」です。

メリット・デメリット

中古マンションのメリットは、「価格が安い」という点です。

逆に中古マンションのデメリットは、空室になってしまっても管理費・修繕積立金を支払わなければいけない、という点が一つ目に挙げられます。
デメリットの二つ目は、1R・1Kなどの単身世帯向けの物件が中心になるため、居住期間が短くなってしまう点です。
三つ目のデメリットは、廊下や外壁などの共用部分へ(区分)所有者が勝手に手を加えることができない点です。

不動産投資ポータルサイト「楽待」の新着5件の内容を表にまとめました。
※2016年1月16日時点の情報。

  • 平均価格:176万円
  • 価格帯:98万円から290万円
  • 平均予想利回り(表面):19%
  • ※表面利回りと実質利回りという二種類の利回りがあります。
    表面利回りは、固定資産税や取得にかかった手数料などを考慮しない利回り。
    実質利回りは、固定資産税や取得費を考慮したもので、表面利回りよりも低くなります。

  • 平均予想家賃:25,900円
  • 平均管理費・積立金:8,816円
  • 間取り:1R、1K、2DK
  • 平均専有面積:21.68平米
  • ※単身世帯向けが中心になっていることが分かります。

  • 所在地:愛媛、秋田、大阪、香川、兵庫
  • ※関東圏以外が中心になっています。

  • 構造:SRC、RC
  • ※「SRC」とは、「RC(鉄筋コンクリート)」に鉄骨を組み合わせたもの。RCよりもグレードが高い。

  • 平均築年数:32年


【物件の種類2:戸建】

投資物件の2種類目は、「中古戸建」です。

メリット・デメリット

メリットの一つ目は、ファミリーが入居する傾向が強いので、入居期間が長くなる点。
また中古戸建では、投資家以外の「実需」、住む家を探している方も売却先候補になるため、「売却先が豊富」という点もメリットです。
メリットの三点目は、ファミリーが入居対象になる場合が多いので、高い家賃をいただける可能性が高いという点が挙げられます。

中古戸建のデメリットは、建物面積が広く、部屋数も多いため、ハウスクリーニングの費用が高くなる、という点を挙げることができます。

  • 平均価格:421万円
  • 価格帯:280万~500万
  • 平均予想利回り(表面):16%
  • 平均予想家賃:47,400円
  • 平均管理費・積立金:省略
  • 間取り:2DK、2LDK、3DK
  • 平均専有面積:55.80平米
  • 所在地:千葉、茨城、大阪、京都
  • 構造:木造、軽量鉄骨造
  • ※「軽量鉄骨造」とは、6mm未満の厚さの鉄骨で組み立てられたもの。6mm以上は「(重量)鉄骨造」

  • 平均築年数:47年


【物件の種類3:アパート】

投資物件の3種類目は、「中古アパート」です。

メリット・デメリット

メリットは、複数の世帯が入居しているので、空室リスクを分散できる点です。
他にも、建物全体を所有できるので、廊下や外壁などの共有部分も所有者の自由に補修できる点が挙げられます。

デメリットは、中古マンションや中古戸建と比べると価格が高い点です。

  • 平均価格:1322万円
  • 価格帯:1000万~1480万
  • 平均予想利回り(表面):16%
  • 平均予想家賃:185,447円
  • 平均管理費・積立金:不明
  • 間取り:1K、2DK
  • 平均専有面積:138.11平米
  • ※単身世帯向け部屋がだいたい20平米なので、6~7世帯が入居可能と予想できる

  • 所在地:静岡、大阪、奈良
  • 構造:木造、鉄骨造
  • 平均築年数:29年


【平均居住期間】

平均居住期間の資料を示します。
日本賃貸住宅管理協会」が提供している資料です。
※出展:日管協短観

2014年度上期の平均居住期間を示したものです。
「学生」「一般単身」の二つを見れば、単身世帯向けのアパート・マンションの平均居住期間が予想できます。
学生の87.5%、一般単身の71.7%が、2~4年で退去しています。

ファミリー向けの物件では、71.3%が4~6年の居住期間となっています。
高齢者向けでは62.5%が「6年以上」です。

【資金調達の種類1:自己資金】

物件の種類を見てきましたが、同じように重要なのが「資金調達の種類」です。
資金調達の方法は、二つあります。

一つ目は「自己資金」、つまり自分の貯金を使うというです。

メリット・デメリット

メリットとしては、借金ではないので金利を支払う必要が無い点。
また、借金を借りるには事務手数料も掛かりますので、自己資金であれば手数料負担が必要ない点もメリットです。
あとは、量的な内容ではないですが、「借金を抱えるのは精神的にキツイ」という人にとっては、自己資金で不動産投資をした方が精神的にはゆとりがあると言えます。

デメリットはお金を貯める期間が必要な点です。

【資金調達の種類2:借金】

もう一つの資金調達の方法が「借金」です。
銀行融資を受けるという方法です。

メリット・デメリット

大きなメリットは、お金を貯める期間を省略できる、という点です。

デメリットは、金利を負担する必要がある点。
借入にあたって、事務手数料が掛かる点。数十万円単位で掛かります。
また、借入を受けるには、事業計画書を作り、銀行に出向き、担当者さんと面談、という手順を融資を受けられるまで繰り返す必要があります。
正社員で3年以上同じ会社で働いていないとなかなか融資を受けることができない、という点もデメリットの一つです。
最後に、自己資金の場合のメリットの裏返しですが、借金を抱えるということは、ある意味「精神的な負担」となります。
精神的なタフさが要求されます。

【自己資金および属性による分類】

今回の第二回目タイトル、「あなたに合った不動産投資の種類を知る」の本題に入ります。

縦軸に自己資金の「多い」「少ない」を取ります。
下に行くほど「自己資金が少ない」、もしくは「貯金が無い」という状態です。
上に行くほど、自己資金や貯金がけっこうある、という状態です。

横軸に「属性」を取ります。
左の方は、勤続年数が短い、またはパート・アルバイト・派遣などの非正規雇用の方です。
右の方は、勤続年数が長く、正規雇用で働いている方です。

あなたご自身をこの表に当てはめていただければ、どんな不動産投資の手法が自分に向いているかが分かります。

自己資金が少なく、勤続年数が短い(非正規雇用)

自己資金を貯めて、中古マンションを買う。

自己資金が多く、勤続年数が短い(非正規雇用)

自己資金を貯めて、中古戸建を買う。

自己資金が少なく、勤続年数が長い(正規雇用)

借金をして、中古戸建を買う。

不動産投資で借金する場合、20%程度の自己資金を用意して、残りを銀行から借りる、という方法が一般的です。
先ほど見た中古戸建の例では、400万~500万円の物件が多かったので、100万円ほど自己資金があれば、残りを銀行から借りてまかなうことが可能です。

自己資金が多く、勤続年数が長い(正規雇用)

借金をして、中古アパートを買う。

補足

そうは言っても、自己資金・勤続年数・雇用形態以外の要素も考える必要はあります。
例えば「好み」という点です。
「戸建が好き」、「アパートが好き」、「マンションがいい」などいろいろあるでしょう。
勤続年数が短く非正規雇用であっても、どうしてもアパートがいいのであれば、アパートを買うお金を貯めてもかまいません。
貯金が一千万円以上あって、勤続年数が長い正社員の人でも、マンションが好きならマンションを買っても良いです。

【終わり】

以上、動画シリーズ2回目、「あなたに合った不動産投資の種類を知る」でした。
最後までご覧いただきありがとうございました。

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