【0円から始める不動産投資 】1.経済的自由を達成するまでの流れ

以下、動画の書き起こし(スクリプト)です。

【表紙】

動画シリーズ、「0円から始める不動産投資」をごらんいただき、ありがとうございます。
この動画シリーズでは、不動産投資をこれから始めようという方を対象として、不動産投資の初めの一歩を踏み出すための方法について、お伝えできればと思います。

【話し手について】

この動画の制作者の、新藤と申します。

以前は、インターネットの開発の仕事をしていました。
「システム・エンジニア」というものです。
平日はそのエンジニアの仕事をしながら、仕事の終わった後の時間、もしくは休日を使って、不動産物件の調査・もしくはリフォーム、そういった不動産の仕事を副業として行っていました。
今では不動産投資が本業になっています。

この動画シリーズの他にも、ホームページ上で不動産投資に関する情報発信も行っています。
こちらのリンクも貼っておきますので、もし興味がございましたら訪れていただければと思います。

【コンセプト】

タイトルについて

この動画シリーズのコンセプトを説明します。
タイトルは
「0円から始める不動産投資」
としています。

「0円」とは言っても、もちろん「0円」で買える不動産はありません。
「不動産」というと数千万円もしくは数億円というイメージが一般的にはあると思います。
その高い心理的ハードルを下げるために、「0円から始める不動産投資」というタイトルにしました。

また、不動産投資の勉強を始めることや、「不動産投資を始めるぞ」と決意することであれば、貯金がなくても0円で始められるので、あながち間違いではないと思います。

この動画シリーズでは、中古不動産を中心に取り上げていきます。
値段としましては数百万円、そういったレンジのものが中心になります。

対象について

この動画シリーズを見ていただく対象の方としては、初心者の方を想定しています。
これまで不動産投資をしたことがなくて、これから始めたいと思っている方です。
「不動産投資」と言うと、やはり悪いイメージが強いとは思います。
「地上げ屋」とか「土地ころがし」とかそういった言葉もあるので。
そういった不動産投資の負のイメージを軽減していくことも、この動画シリーズの目的の一つとしています。

【全体概略】

シリーズは全部で13回を予定しています。
まず今回、1回目です。
「不動産投資で経済的自由を達成するまでの流れ」
です。

2回目は
「不動産投資の種類を知る」
です。
不動産投資の投資対象には何種類かありますし、資金調達の方法もいくつかあります。
どの方法が自分に向いているかを知るのが大事です。
そのあたりを2回目で触れられればと思います。

3回目と4回目は、実際に不動産を手に入れるまでの流れを概略します。
1回ではおそらく終わらないと思いますので、2回に分ける予定です。

5回目は、「資金調達」です。
不動産を購入するにあたっては、まとまったお金が必要になります。
そのお金をどうするか、という話です。

6回目からは、実際に物件を調査する方法です。
この動画シリーズでは中古不動産が中心になるので、綿密に不動産の状態をチェックする必要があります。
4回に分けて説明したいと思います。

10回目が「買付」です。
気に入った物件があったら「買付証明書」、買付を入れる必要があります。
売主さんとの交渉もこちらに含みます。

交渉が成立すれば、「契約」という段階になります。

12回目は「リフォーム」です。
物件を手に入れた後、リフォームをしないとお客さんに貸すことはできませんので、リフォームの流れについてお話できればと思います。

最後の13回目は「募集」です。
実際に入居者さんに入っていただいて、家賃をいただくという段階です。

【不動産投資の仕組み】

不動産投資の仕組みについてです。
不動産投資で収益を上げる方法は二つあります。

1)キャピタルゲイン

一つ目は「キャピタルゲイン」です。
株式投資などではおなじみの方法です。値段が下がっている時に安く買って、値上がりした段階で高く売る、という方法です。

2)インカムゲイン

二つ目は、「インカムゲイン」です。
これは元本そのものを売るわけではなくて、元本を保有していることで得られる収益です。
株式で言うところの配当、預貯金や債券で言うところの利子、不動産投資で言うところの家賃収入にあたります。

不動産投資においては、購入してから5年以内に売却すると「短期譲渡所得」として39%の税金が掛かってしまいます。
税金としては高いので、できれば避けたいところです。
不動産投資では、短期売買はあまり向いていないと言えます。

この動画シリーズでは、インカムゲイン=家賃収入を、不動産投資で得られるメインの収益源として考えます。

【不動産投資の種類】

不動産投資の種類を、以下4つに分類します。

1)マンション

一種類目はマンションです。
地方のマンションであれば100万円くらいから買えるものもあります。
スキー場近くの別荘としての「リゾートマンション」に限れば、数十万円という売値のものもあります。それで収益が継続的に得られるかどうかは別問題です。
もちろん、都心には何億円するようなマンションもありますけど、そういったものはこの動画シリーズでは対象としません。

中古マンションのメリットは、何といっても価格が安いことです。
中古マンションのデメリットは3つあります。
一つ目のデメリットは、入居者さんがいなくても管理費・修繕積立金が掛かってしまう点です。
二つ目は、安く買えるマンションだと「ワンルーム」とか単身世帯向けのものが中心になってきますので、入居期間が短くなりやすい点です。退去のたびにリフォームが必要なので、維持費が高くなりがちです。
三つ目のデメリットは、共用部分、廊下や外壁などを勝手にリフォームできない点です。共用部分に関しては「管理組合」の合意が必要です。自由度が低いという点がデメリットとして挙げられます。

2)アパート

二種類目はアパートです。
こちらも地方で中古のものは一千万円くらいから買えるものがあります。

アパートのメリットは、空室リスクを分散できることです。
アパートは複数の世帯が入居できるようになっています。複数世帯が入居してくれるため一部屋だけ空室になったとしても、他の部屋からは引き続き家賃収入が入って来るので、空室リスクを分散できる点はメリットと言えます。
もう一つのメリットは、一棟丸ごと所有なので、外壁などの共用部分もオーナーの自由に修繕できます。
デメリットは、マンションより値段が高いという点です。

3)戸建

三種類目は、一戸建てです。
こちらも地方で中古のものは数百万円というものが数多くあります。
土地代も入ってこの値段なので、お得だとは思います。

戸建のメリットは、ファミリーで入居される方が多いので、入居期間が長くなる傾向がある点です。
二つ目のメリットは、売却先が豊富、という点です。
売却の際に投資家以外の実需の方、住む家を探している方にも売ることができる点もメリットと言えます。
三つ目のメリットは、ファミリー向けで複数の部屋があるので、マンションやアパート一室よりも家賃が高くなる傾向がある点です。
デメリットは、部屋数が多いためリフォームや、退去した時のハウスクリーニング費が高額になるという点です。

4)その他

4種類目は、上記3つ以外の収益不動産です。
駐車場や、店舗や、ビルなどです。
値段にも幅があり、需要も住宅に比べると少なくなるため、初心者が手を出すには不向きです。
この動画シリーズでは扱いません。

【経済的自由の達成指標】

なんで不動産投資をするのか?と言ったら、経済的に自由になりたいから、という理由を挙げる方が多いと思います。
私もそうでした。

この経済的自由の達成指標として、「裕福度」という数値があります。
「金持ち父さん」という本で良く出てくる概念ですが、「毎月の家賃収入」と「毎月の支出」の比率を示したものです。

実際は、「ポートフォリオ収入」というものも「家賃収入」に足す必要があるのですが、元手が少ない状態で配当収入とか利息をもらったところで、たかが知れています。
ここでは、「家賃収入」だけに限定します。

「家賃収入」が「支出」を上回る状態、つまりこの「裕福度」が1を超えれれば、経済的自由を達成できたと言ってもいいでしょう。
あくまでも大雑把な話ですが。

【経済的自由を達成するまでの流れ】

一つ前のスライドで説明した「裕福度」が1を超えるにはどうすればいいかというと、家賃収入を増やしていくことになります。

最初に「資金調達」します。

次に「物件を調査」します。

気に入った物件を見付けたら「買付」を入れます。

売主さんと交渉が成功したら「契約」に進みます。

契約が終わったら、「リフォーム」します。

リフォームが終わったら、入居者さんを「募集」します。

入居者さんが決まったら、「運用」=管理業務を行います。

あとはこの繰り返しです。

買付が通ってから金融機関に融資を申し込んだり、リフォームが終わる前に募集を始めたりとか、順番が前後することもありますが、基本的にはこの流れです。

【終わり】

動画シリーズ一回目、「不動産投資で経済的自由を達成するまでの流れ」は以上になります。
ご静聴いただきありがとうございました。

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